業(yè)內(nèi)人士表示，近期房市成交量屢創(chuàng)新高，開(kāi)發(fā)商的資金和信心都在加強(qiáng)，樓市已現(xiàn)全面回暖跡象，房地產(chǎn)調(diào)控再一次面臨失敗與否的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

國(guó)務(wù)院8個(gè)督查組正在16個(gè)省市緊張督查之際，7月31日中央政治局的會(huì)議上，再次傳出了“堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的聲音。7月份至今，已有多個(gè)部委向市場(chǎng)“喊話”，稱要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，但這一策略的邊際效應(yīng)正在遞減。

從嚴(yán)調(diào)控的口徑與市場(chǎng)超預(yù)期的反彈之間，形成巨大的反差。房地產(chǎn)調(diào)控再一次面臨失敗與否的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

7月樓市繼續(xù)反彈

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，7月截至29日，全國(guó)主要的54個(gè)城市簽約量再創(chuàng)新高，達(dá)到254522套，預(yù)計(jì)全月成交量有望達(dá)到28萬(wàn)套，將比創(chuàng)造最近兩年新高的6月成交量26.1萬(wàn)套再漲7%。

深圳樓盤供應(yīng)量大增，部分新盤出現(xiàn)搶購(gòu)。7月以后，新盤入市量增加，如綠景1866、富通城十錦、中糧錦云;有的項(xiàng)目聲速售罄，如龍華花半里。

二線城市如南京也出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象。位于南京江寧的一家樓盤選擇在7月30日凌晨開(kāi)盤，144套房源吸引了200多組購(gòu)房者排隊(duì)至深夜。6-7月，杭州、福州等二線城市的新房成交量也創(chuàng)下新高。

“樓市回暖的信號(hào)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)商釋放存量，一些投資型需求也慢慢入市。”世聯(lián)地產(chǎn)華南分析師曹取表示。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，新進(jìn)入的購(gòu)房者不僅實(shí)際支付能力增加，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也出現(xiàn)變化，看跌的購(gòu)房者明顯減少。

開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期也已改變。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，近期盡管土地成交價(jià)格略有走高，但難抑其拿地?zé)崆椋砻鏖_(kāi)發(fā)商的資金狀況和信心都在加強(qiáng)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市已現(xiàn)全面回暖跡象。

限購(gòu)邊際效應(yīng)遞減

與樓市大幅反彈相對(duì)應(yīng)的是，近期多部委“喊話”重申“嚴(yán)厲調(diào)控”頻頻。由于缺乏相關(guān)的從嚴(yán)措施跟進(jìn)，這對(duì)樓市似乎并沒(méi)起到“震懾”作用。

隨著各部委的“喊話”調(diào)控，地方亦有所回應(yīng)。

南寧分解保障房任務(wù)，建立問(wèn)責(zé)制度;北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買賣合同管理的通知》;廣東副省長(zhǎng)許瑞生提出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快要問(wèn)責(zé);江蘇副省長(zhǎng)何權(quán)強(qiáng)調(diào)政策不放松、調(diào)控成果需鞏固;繼不斷收緊限購(gòu)口子后，上海重申調(diào)控不放松，并提出六點(diǎn)要求。

但有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，不管是國(guó)土部、住建部聯(lián)合下達(dá)的“緊急通知”，還是地方的表態(tài)，都沒(méi)有提出具體的措施，能否真正起到應(yīng)有的引導(dǎo)作用?

而與此同時(shí)，地方的“微調(diào)”努力，卻一直在暗中掙扎，雖然基本都被中央政府部門發(fā)現(xiàn)后叫停，但這種姿態(tài)對(duì)市場(chǎng)回暖產(chǎn)生了催化作用。

中央與地方的博弈之下，限購(gòu)的邊際效益逐漸遞減。有業(yè)內(nèi)人士分析，決策層在房地產(chǎn)市場(chǎng)已有超預(yù)期回暖的情況下，依舊沿用邊際效應(yīng)明顯減弱的前期政策，是否意味著樓市調(diào)控的方式方法需要調(diào)整改善?

新政呼之欲出

有政府官員和開(kāi)發(fā)商等人士私下里表示，眼看回暖態(tài)勢(shì)呈擴(kuò)大的局面，本輪樓市調(diào)控面臨的形勢(shì)已然十分嚴(yán)峻。

7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8督查組赴16省市檢查房產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，高層調(diào)研的重點(diǎn)是調(diào)查各地限購(gòu)、限貸的執(zhí)行情況。

有接近國(guó)務(wù)院會(huì)議的人士說(shuō)，即使限購(gòu)沒(méi)有放松，但各地微調(diào)也樓市的“松綁”實(shí)際上提升了購(gòu)房者預(yù)期，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房和投資投機(jī)的重新入市，房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)加大。高層也注意到了這一點(diǎn)，因此這輪督查有著強(qiáng)烈的“督戰(zhàn)”意味：嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈。

要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，或許需要新的調(diào)控“彈藥”。隨著國(guó)務(wù)院督查組對(duì)各省市樓市情況的摸查和背書，新政是否如箭在弦?

專家認(rèn)為，督查組對(duì)樓市的影響更多是威嚇性的，暫時(shí)有助于遏制房?jī)r(jià)上漲，至少開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在是不敢漲價(jià)的，但國(guó)家是否會(huì)出臺(tái)新的政策，還是要看9月的市場(chǎng)情況。張大偉表示，如果樓市反彈過(guò)度，很可能導(dǎo)致調(diào)控再度加碼。鏈家市場(chǎng)部常清認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院開(kāi)展專項(xiàng)督查，無(wú)疑將加大市場(chǎng)對(duì)于下半年調(diào)控從緊的預(yù)期，未來(lái)中央對(duì)于地方政府企圖救市的微調(diào)政策也將嚴(yán)加管控。

獲悉，目前中央派出的監(jiān)督小組正約談部分機(jī)構(gòu)，調(diào)控的決心很大，下半年很可能出臺(tái)調(diào)控新政。