部分樓盤成交依然“冰凍”

據前瞻網記者了解，盡管三四月份樓市成交“回暖”，但大部分樓盤成交依然處于“冰凍期”，樓市“熱冷不均”。部分開發商則夸大樓市“熱度”，對“穩增長”政策當利好樓市解讀，試圖“造勢托市”，影響購房者預期。專家表示，當前穩樓市關鍵是要穩預期，防止開發商“造勢托市”影響樓市調控大局。

有“日光盤”也有“冰凍盤”

6月中旬，位于杭州濱江的“寰宇天下”樓盤開售，結果幾百套房子中的90平方米小戶型一夜之間被搶購一空，“日光盤”重出江湖。在這個售樓處，兩名售樓員當月的銷售業績分別為12套和14套，這是去年他們半年甚至更長時間的銷售量。

“寰宇天下”的熱銷并不是杭州樓市的個案。隨著“以價換量”的帶動，以及適合“剛需”人群的中小戶型商品房供應增加，杭州樓市成交連月回升，5月新建商品房銷售增幅首次由負轉正。1-5月，杭州市新建商品房銷售面積302.10萬平方米，由1-4月負增長5.1%轉為增長1.0%。其中住宅銷售面積260.43萬平方米，由1-4月負增長4.2%轉為增長2.8%。

在樓市成交“回暖”的同時，部分樓盤成交依然冰凍。位于蕭山的“德圣博奧城”近一個月179套新房源入市，成交僅11套;“德信中外公寓”推出105套房源，一個月只有10套成交;“金隅江城府”474套新房源中，僅有78套成交……機構數據顯示，5月18日至6月18日一個月內，杭州共有76次開盤，共有7605套新房源領出預售證，這些樓盤的去化率僅為48%。

成交近半的去化量，似乎遠遠達不到日常感受到的“熱度”。“實際上，成交走熱是前期降價樓盤帶動的，更多的樓盤沒有降價，成交一直處在低位。”業內人士表示，很多人只注意到了樓市成交“熱”的一面，卻忘記了許多樓盤成交依然“冰凍”。

部分開發商曲解“穩增長”

當樓市成交穩步回升，遇到“穩增長”政策的預調微調，部分開發商及其代言者便“放言”樓市將反轉，開始“造勢托市”，試圖影響購房者預期。

據前瞻網記者了解，三四月份樓市成交“回暖”，主要是開發商大力度“以價換量”的結果。以杭州樓市為例，這期間所有“熱銷”樓盤都采取“低開”方式，降價幅度普遍在20%以上，甚至出現諸多因降價而引發的“房鬧”事件。

但是進入5月，隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購房提供獎勵等一系列政策出臺，以及央行三年來首次降息的影響，樓市成交走熱出現新的變化。原本大幅度降價的樓盤紛紛調高價格，加之購房者預期發生逆轉，“量價齊升”現象再現樓市。

在杭州樓市，4月份開盤的“昆侖天籟”均價為8500元每平方米，6月中旬加推時，均價悄然變為11000元每平方米。“開發商為什么要提價?因為賣得好啊。”業內人士說，一系列“穩增長”措施被部分開發商及其代言者解讀為利好樓市，導致購房者糾結情緒增加，害怕樓市反彈錯失機會而匆忙出手。

盡管樓市成交逐步回暖，但目前的樓市還是“有冷有熱”。樓市調控的基調并沒有改變，與此相應，除了降價的樓盤熱銷外，大部分沒有降價、降價幅度不大的樓盤還是賣不動，“不能以部分熱銷樓盤來看待整體樓市成交。”

擔憂的是：“如果購房者預期房價會上漲，那房價真的就會上漲，這種預期在購房者中間正在形成。”

購房者預期影響樓市走向

盡管樓市成交“有冷有熱”，但購房者的預期正在發生變化，許多購房者重新陷入買與等的糾結選擇之中，并逐漸偏向于出手。專家表示，當前亟須穩定購房者預期，防止調控成果因為購房者預期反轉而功虧一簣。

樓市現在正處于新的“博弈”之中：一方面部分開發商認為樓市調控還將繼續，綠城董事長宋衛平就一再表示，調控可能是未來一個時期房企不得不面對的現實;另一方面，部分媒體和一些開發商一再“造勢”，傳言調控政策軟化，房價將回升，很多購房者聽信其言，預期改變，并真實反映在樓市成交上。

業內人士表示，當前關鍵是要穩定公眾的預期，要對出現的“穩增長”就是“穩樓市”的傳言及時予以澄清，并監督地方政府從嚴執行樓市調控政策，讓公眾對樓市調控有穩定、較長期的預期。

據前瞻網記者了解，此輪樓市“回暖潮”，和一些地方政府的默許、推波助瀾有很大關系。“怎么會突然冒出來這么多‘剛需’，很多都是補繳社保而取得購房資格的，許多地方都默許，要不成交量不會攀升這么快。”專家表示，樓市調控，決心看中央，執行則要看地方，關鍵是要從嚴執行限購、限貸政策，抑制投資、投機性需求。

值得關注的是，今年國家總理溫家寶調研時特別強調，樓市調控政策要堅持執行，絕不放松，以防房價反彈。