近年來，各大開發商紛紛轉投商業地產，由于供應過剩，購物中心集中涌現，同時城市規劃不當，運營上普遍陷入困境。

近期，前瞻網記者獲悉，兆泰置地將與中糧置地擬開始深度合作。所謂深度合作實際上是，兆泰置地目前將自己旗下至少4個購物中心交給中糧置地來運營管理，而中糧置地將以管理輸出、商業運營、收益共享的形式全程參與。

位于北京朝陽門的悠唐生活廣場就是其雙方合作試水的第一站。悠唐生活廣場從2009年就開始一期試營業，直至2011年年底，該廣場進入整體營業階段。但最終，在近兩年摸索后，兆泰置地決定將該廣場的運營權轉為中糧置地和兆泰置地共同管理。

這不是孤案。位于東四環大郊亭橋附近的美羅城，在歷經4年調整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收場。近日，有消息稱，美羅城購物中心將被香港錦繡置業有限公司接手，于6月25日開始進行改造施工，改造完工后，將更名為“錦繡天地CBD”購物中心。

艱難的養商期

商業地產圈內近期流傳著這樣一句話，“沈陽已經瘋了，成都，鄂爾多斯快瘋了。”

這句話形象表現了在房地產調控背景下，商業地產投資突飛猛進的現狀。

以成都為例，資料顯示，成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。2011年底，成都的商業綜合體項目已突破100個，大多數體量都在10萬平方米以上;未來兩年，成都還將有1000萬平方米以上的商業項目入市，以成都加上周邊區縣的1000多萬人口，光新建的商業項目，人均就達一平方米。據說，從全球購物中心建設規模“十大”城市來看，有八個都在中國。

而在北京，盡管相對龐大的消費人群，購物中心數量相比其他城市還算樂觀，但其實際數量也在近兩年突飛猛進。

據前瞻網記者了解，2009年北京入市購物中心面積為57.77萬平方米;而2010年，北京購物中心入市面積就高達204.91萬平米，占2010年商業項目總面積的92.8%。而到了2011年，由于市場待入市的項目較多，加之過去3年的供應高峰和市場低谷，投資者和開發商顯得更為謹慎。許多待入市項目紛紛推遲入市時機。

以悠唐廣場為例，繼2009年悠唐生活廣場一期試營業后，這家商場在兩年后才實現整體開業。但開業后品牌入住率和商場人氣一直差強人意;于2011年開業的分鐘寺新業廣場，是陽光新業2007年收購進行改造的一個項目。陽光新業將其重新定位后，改造成集華潤萬家大賣場、星美國際影院、UNIQLO等商家在內的綜合購物休閑商業中心，最終才實現100%入駐率。

但令陽光新業地產股份有限公司總裁助理兼北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿不太滿意的是，當時商場開業的租金仍比其早先的項目指導價低了一些。盡管目前商場租金和扣率(商戶營業額超過一定數額時，超出部分與業主方按比例分成)表現相對都不錯，李睿認為，如果沒有這一輪商業地產狂潮，該商場的租金至少還可以提高至15%-20%。

李睿稱，在購物中心運營后期，租金還是有一定調整空間的，而且租金調整是一個持續的過程。一般商場每隔幾年就會做一輪大的商戶升級調整，以適應消費者消費需求的變化，這也會對租金產生較大影響。一般來說，國際上這個時間段為2-3年。國內稍長，以陽光新業為例，大約3-5年調整一次。“比如購物中心經過重新裝修后，這樣購物環境就會更好，所以商場就會漲租金;另外，如果業態調整得好，符合消費者要求，人流量營業額不斷攀升，那么漲租金也是自然。

不過，據調查，2011年新開業項目的開業狀況盡管都較上年開業的項目有明顯好轉，多數項目都能以接近滿租的狀況開業。但多數新項目人流稀少，加之目前激烈的市場和同質化定位，大部分新項目缺少有效的營銷渠道，還需要經歷漫長的養商期。

運營求解

中國商業地產聯盟秘書長王永平稱，商業地產目前的狀況是，行外樂觀、行內悲觀。而真正進入到商業地產領域的則是“內行樂觀、外行悲觀”。

王永平稱，除了近幾年供應集中，北京購物中心還存在布局分散的問題。“這是城市規劃的硬傷，商業短期集中上市，但項目布局卻又過于分散，使得項目在區域內難以營造出商圈效應。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的購物中心現狀就會好很多。”

城市規劃硬傷以及購物中心集中涌現令商業地產開發商陷入運營困境。

美羅城的掛牌出讓以及中糧置地與兆泰置地的合作就是目前商業地產運營一個典型案例。

據前瞻網記者了解，中糧置地與兆泰置地將于6月28日正式簽署戰略合作儀式。

中糧置地內部人士透露，未來中糧置地將以管理輸出、商業運營、收益共享的形式全程參與， 一方面將大悅城既有的千余家品牌商戶儲備庫為悠唐調整所用，另一方面，大悅城也可以借助對悠唐的調整積累更多品牌商戶儲備，為大悅城項目所用;另外，中糧大悅城也可以擬通過對兆泰置地商業項目的管理，提升中糧置地在中國商業地產行業的市場占有率和綜合影響力。通過借助兆泰集團拓展全國商業地產布局。

該人士還透露，中糧大悅城進駐后，將對悠唐廣場在項目定位、品牌招商、品牌組合及運營管理進行調整。同時，中糧大悅城的專業管理團隊也正在對兆泰置地在北京的鑫福海項目、西單歡樂城項目，以及成都水井坊(24.47,0.10,0.41%)項目，從前期的項目定位規劃階段開始入手，到建筑設計、招商、開業運營，全程參與商業項目開發的各個環節。

前瞻網記者了解到，目前，中糧大悅城已經有部分高層駐場悠唐廣場。初步調整內容包括外立面、動線以及商戶組合。

據透露，新悠唐將于年底上市。重新定位為“都市白領的悠活天地”，主要針對22-35歲的都市白領客群。

不過，王永平稱，這種類似酒店管理的合作模式目前在購物中心市場并未形成市場氛圍。“對于正需要豐富運營商業地產經驗的中糧大悅城而言，的確是一件不錯的戰略規劃。但很有可能遇到的情況是，當乙方把人才、制度、商業氛圍等建立起來后，甲方就會違約;或者乙方派進一個團隊后，結果甲方把乙方的核心團隊全部給挖走了。最終導致乙方竹籃打水一場空。此外，他們還涉及到一個利益分享問題。一般影響商業氛圍需要幾年，有可能乙方進駐的前兩年客流量增加并不明顯，但后兩年甲方解約了，而利益就會分享到甲方頭上。”

王永平稱，這樣的情況不是沒有發生的可能。這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎。目前由于開發商不夠專業，購物中心最好交由資產管理公司或基金來管理，否則合作必定難以長久進行。