商業地產大爆發

受國家嚴格的住宅房調控政策影響，房產開發商普遍開始轉型，從住宅房領域轉向商業地產，商業地產漸熱。而近期，一個尚屬陌生的概念正受到房地產界的關注，那就是以產業聚集為特征的園區開發，即所謂產業地產。

據前瞻產業研究院的調研報告顯示，除此前傳統的園區類上市公司外，越來越多房地產企業進入產業地產領域，尤其是實力雄厚的實業集團公司。比如，聯想集團及其合作企業將在大慶建設科技城項目，總投資超過100億元。萬通在攜手TCL高調進軍產業地產后，今年2月，又與匯源簽署了一份工業地產合作備忘錄，宣布對匯源集團旗下工業地產資源進行整合，通過萬通的專業開發，盤活匯源集團工業用地，收取租金及管理費用。而萬通則將借此轉身成為輕資產模式的房地產公司。另外，綠地集團也與鄭州市相關部門簽約開發總投資額高達130億元的濱湖國際總部產業園。

在開拓產業地產方面，擬上市公司聯東集團旗下的聯東地產可謂成績斐然。在近十年時間里，該公司在上海、北京、沈陽、無錫、天津等地開發了眾多產業地產項目，目前已經成為產業地產的領軍企業。其產業園區有工業制造、總部園區和主題(電子信息、物聯網、文化創意、軟件園等服務外包)園區。

“我們一直做住宅和商業地產，這兩個領域門檻不高。產業地產連概念都沒弄明白，但還是想了解一下是否有進入的可能。”上海一家中小型房地產企業負責人表示。

房地產三大泡沫逼企業轉型

據前瞻網了解，目前房企之所以如此熱衷研究產業地產，主要是行業深度調整所致。某研究院近期舉辦的“應對行業深度轉型，打造產業地產藍海”論壇上，聚集了復地、寶龍、明發、泰達、明華等150余家國內房企的高管，產業地產在業內的受關注度可見一斑。

天津泰達集團旗下產業園區管理公司負責人謝天表示，表面上看，做產業地產要有非常好的政府資源才可以順利拿到地，又要有雄厚的資金實力來支撐園區持有成本，對很多企業來說似乎門檻較高。但實際上，一些中小型房地產企業也在試圖通過與產業地產管理運營公司合作的方式，參與產業園區開發。

“大家都看到了，房地產業依靠粗放型發展模式實現高額利潤的黃金時代，已經成為歷史，行業進入壁壘顯著提高，平均利潤率開始降低。在這種形勢下，房地產企業急需戰略轉型。”一家房企負責人表示。

對于目前房地產市場的形勢，某地產企業研究中心總經理周建成用“三大絞肉機”來形容三個開發領域的泡沫，即三四線城市住宅泡沫、商業地產泡沫，以及保障房泡沫。三大原本可供房企容身的藍海市場已經迅速轉變成紅海，投資風險不斷加大。于是，另一個產業地產概念被提了出來。

聯東U谷金山項目總經理劉璐認為，開發產業地產可以有效擺脫粗放型的資源開發和簡單的政策招商，而是以產品、服務和附加值招商，地產商可以幫助政府對產業園區進行市場化管理，以應對市場需求。

房地產開發的“高難度動作”

因為符合經濟發展方向和房地產調控方向，產業地產目前面臨良好的發展機遇，無論是在土地還是金融方面，都可以獲得不同程度的支持。

從融資上看，園區類公司的融資優勢非常明顯。據前瞻網了解，2011年，房地產企業受到國家限貸政策的影響，開發貸大幅收緊，陷入融資難、成本高的困境。但園區類開發商依然可以通過多種渠道融資，且融資成本相對較低。其中海泰發展和大港股份去年獲得的長期借款利率均低于7%，蘇州高新和外高橋也獲得了基準利率的長期貸款，即使是借款利率相對較高的東湖高新和華夏幸福，其長期借款利率也不過7.76%和7.32%，明顯低于房地產行業整體融資成本。

對于地方政府來說，產業園區對地方經濟的貢獻十分明顯。據業內人士介紹，地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費對地方GDP和財政收入的貢獻。其次，開發區在產業集群化進程中扮演著日益重要的角色。以珠江三角洲為例，周邊各經濟開發區通過專業化的發展形成了以計算機、家電為主的產業集群，百公里內即可完成90%以上計算機零部件、80%以上的手機部件和100%的彩電部件的采購;再次，成熟的開發區不僅對解決當地就業、增加地方稅收和推高土地出讓價格都有積極作用，而且還能對周邊地區發揮示范和溢出效應。

基于上述原因，產業地產獲得了地方政府的大力支持。土地出讓環節也變得非常靈活。“產業地產可以是工業用地出讓，也可以是綜合類商業用地。一般來說，產業地產園區中都會有一定比例的住宅配建，開發商通過這部分住宅回籠一些資金。但產業園區部分，需要開發商自主招商，運營管理。能否將園區規劃、定位與當地產業經濟結合，成功引入適合地方經濟的企業，是產業園區能否成功的關鍵。”一位產業地產專家表示。

目前我國大多數產業園區都是政府主導和經營。從運營模式上看，通常由政府提供土地、資金進行基礎設施建設，制定政策吸引企業入園投資，并且承擔了日常的維護工作。這一模式的優點在于充分利用了政府資源，由政府出面解決了開發區初建時面臨的資金和土地壓力，為園區發展提供了較為寬松的物質環境。但缺點亦同樣明顯：較多的政府干預一定程度上導致了開發區建設偏離市場規律，成為政績工程。

隨著越來越多民營企業進入產業地產領域，這片藍海如何有效耕耘，避免成為另一個商業地產泡沫，也成為了業內關注的話題。寶龍地產黃永華副總裁表示，由于產業地產運營商需要有高超的資源整合能力，要能夠駕馭更大范圍的企業招商，并銜接好政府、企業資源，因此產業地產遠比商業地產更為復雜。

大連慧谷產業園管理公司謝天介紹，對于政府來說，產業地產是城市化的重要抓手，可以實現區域價值的提升，并推動城市化。但對于地產開發商來說，如何快速完成產業轉型，招商引資，尋找到合適的盈利模式，則是當務之急。