當(dāng)前，零售企業(yè)的毛利率逐漸降低，而商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商卻收獲頗豐。

海印股份發(fā)布2011年業(yè)績公告顯示，期內(nèi)營業(yè)收入18.3億元，同比增長39.0%，凈利潤3.9億元，同比增長50.1%。值得注意的是，該公司的三大主營業(yè)務(wù)中，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入為115910.23萬元，占公司總體主營業(yè)務(wù)收入的63.42%，凈利潤為37848.45萬元，占公司總體凈利潤的97.76%。

“租賃價(jià)格水漲船高，許多靠商業(yè)物業(yè)租賃為主的企業(yè)利潤率逐步上漲，但這卻導(dǎo)致零售業(yè)以往以‘輕資產(chǎn)’運(yùn)營模式的優(yōu)勢(shì)喪失。”廣東一家零售企業(yè)副總經(jīng)理表示，而在這種壓力之下，不少企業(yè)加速擴(kuò)大自持物業(yè)比例的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院介紹，2011年，向來重視輕資產(chǎn)運(yùn)營的天虹百貨開始在自持物業(yè)上發(fā)力，除了新開7家自營店、1家加盟店外，其在門店擴(kuò)張上最突出的表現(xiàn)是，先后在福建廈門和江西南昌購買了兩處物業(yè)用于開設(shè)門店。運(yùn)作此項(xiàng)目的正是該公司旗下的專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營子公司。其公司戰(zhàn)略中明確指出，要借此推進(jìn)公司拿地自建、合作開發(fā)、購置物業(yè)、并購?fù)瑯I(yè)企業(yè)等拓展模式。

正在如此轉(zhuǎn)型的并非天虹百貨一家。目前自持物業(yè)比例還不到20%的廣百集團(tuán)董事長荀振英也曾多次公開表示，未來將加大自持物業(yè)的比重。茂業(yè)國際方面透露，截至去年年底，集團(tuán)自有物業(yè)建筑面積占比為63.5%(不計(jì)管理店建筑面積)，租賃關(guān)聯(lián)方比例為27.3%，租賃獨(dú)立第三方比例為9.1%。而過去幾年，公司租金物業(yè)成本也呈逐年下滑趨勢(shì)。

“此舉的目的是為了優(yōu)化公司的資產(chǎn)配比。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理分析，自持物業(yè)在門店規(guī)劃和設(shè)計(jì)等方面，有更大的自主權(quán)，更有利于未來的發(fā)展。且在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，增加一些在核心商圈的自持物業(yè)比例，對(duì)資產(chǎn)本身來說也是一種保值增值的做法。

不過，自持物業(yè)比重的加大，更多的則是企業(yè)應(yīng)對(duì)目前租金上漲壓力的應(yīng)對(duì)之策。

過去幾年，中國GDP的高速增長帶給零售業(yè)的是不斷飄紅的業(yè)績。許多企業(yè)盡管還未完全擺脫市場和品牌區(qū)域化的行業(yè)瓶頸，仍已開始嘗試進(jìn)行全國性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。“具備一定實(shí)力后，企業(yè)都開始以規(guī)模取勝。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理指出，特別是如今三四線城市的消費(fèi)力開始爆發(fā)，企業(yè)借著渠道下沉的步伐，擴(kuò)張速度比以往快了很多，在擴(kuò)張過程中，企業(yè)仍然以輕資產(chǎn)的模式為主。

但同樣迎來迅猛發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場，也推高了商業(yè)物業(yè)租賃的價(jià)格，顯露出百貨企業(yè)輕資產(chǎn)模式的弊端。“商業(yè)地產(chǎn)不受宏觀政策影響，物業(yè)租金價(jià)格不斷上漲，特別是一些核心黃金商圈的物業(yè)租賃成本年均增幅達(dá)到兩位數(shù)。”上述零售企業(yè)副總經(jīng)理透露，而大型商業(yè)的租賃期限一般在10~20年，小型商業(yè)的簽約時(shí)間更短，中國零售市場從2004年放開至今，不少企業(yè)的物業(yè)租賃合同到期或即將到期。不僅如此，新簽項(xiàng)目中，租金門檻更比以往高出許多，而快速擴(kuò)張的眾多門店，則將企業(yè)的租金成本迅速推高。

該人士的說法得到眾多企業(yè)的證實(shí)。茂業(yè)國際2011年年報(bào)顯示，該集團(tuán)經(jīng)營租金開支為2.16億元，同比上漲25.1%，經(jīng)營租金開支占銷售所得款項(xiàng)總額的比例為2.1%。而2010年、2009年，該集團(tuán)經(jīng)營開支漲幅分別約為31%和7.4%。廣百股份、廣州友誼等百貨類企業(yè)的年報(bào)顯示，過去幾年，各類百貨企業(yè)的租金成本漲幅基本保持在兩位數(shù)。

目前，百貨企業(yè)成本包括庫存貨物成本、租賃場地成本、員工成本、能源消耗成本、折舊攤銷成本等。

不過，重資產(chǎn)模式將十分考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力，上述零售企業(yè)副總經(jīng)理表示，百貨門店的市場投資回報(bào)周期相對(duì)較長，而若背負(fù)上過重的重資產(chǎn)壓力，可能會(huì)給企業(yè)運(yùn)營帶來更大的麻煩。

有分析人士認(rèn)為，企業(yè)自持物業(yè)與租賃物業(yè)的比例根據(jù)不同企業(yè)的情況而存在不同。只有確保購買房產(chǎn)物業(yè)的資金，百貨企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的資產(chǎn)比例。