國(guó)內(nèi)龍頭房企受調(diào)控政策影響，正逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)移，由于一擁而上，正成為龍頭企業(yè)的 “票房毒藥”。深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)近日就被曝庫(kù)存過(guò)高。

建業(yè)地產(chǎn)上半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)目前擁有29個(gè)在建項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目位于鄭州市，其余24個(gè)位于河南省其他城市。根據(jù)測(cè)算，建業(yè)目前的庫(kù)存按今年前9月的銷(xiāo)售速度需要8.4個(gè)月才能賣(mài)完，而萬(wàn)科等地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售周期都在6個(gè)月以內(nèi)。兩者的不同之處在于，建業(yè)地產(chǎn)大部分庫(kù)存集中在河南，而后者的庫(kù)存卻分布于全國(guó)各地。

可售貨源或最高達(dá)150億元

10月12日，建業(yè)地產(chǎn)披露，該公司今年前9個(gè)月合同銷(xiāo)售額為78億元，同比上升11.7%;銷(xiāo)售面積為118.7264萬(wàn)平方米，同比上升2.9%。其中，合同銷(xiāo)售來(lái)自全國(guó)超過(guò)19個(gè)城市，包括鄭州、洛陽(yáng)、信陽(yáng)、濮陽(yáng)及周口等二、三、四線城市。

盡管公司完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)問(wèn)題不大，但是巨大的庫(kù)存量卻是建業(yè)地產(chǎn)面臨的難題。國(guó)元香港曾在研究報(bào)告中透露，建業(yè)地產(chǎn)全年目標(biāo)約90億元，占可售貨量的55%左右，并稱其目標(biāo)比較保守。若以此計(jì)算，該公司今年全年的可售貨量逾160億元。德銀日前發(fā)布的一份研究報(bào)告也指出，估計(jì)今年下半年建業(yè)地產(chǎn)可售資源達(dá)120億~150億元。

據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2012年半年報(bào)顯示，上半年完成新開(kāi)工建筑樓面面積84.58萬(wàn)平方米，存量房面積約27萬(wàn)平方米，共計(jì)約111.58萬(wàn)平方米。如果上半年新開(kāi)工面積在下半年上市，按最近9個(gè)月的平均銷(xiāo)售面積13.1918萬(wàn)平方米計(jì)算，庫(kù)存消化周期為8.4個(gè)月。

對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)品牌部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于建業(yè)的庫(kù)存量暫時(shí)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，但建業(yè)地產(chǎn)有自己的品牌優(yōu)勢(shì)和營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策，現(xiàn)在的庫(kù)存并沒(méi)有對(duì)整個(gè)集團(tuán)造成困難。

與其他房地產(chǎn)公司重點(diǎn)開(kāi)發(fā)一二線城市不同，一直以來(lái)建業(yè)地產(chǎn)的布局重點(diǎn)都在三四線城市。

7月18日，河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，上半年河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1271.84億元，增長(zhǎng)15.6%，同比回落20.6個(gè)百分點(diǎn)。一季度、前4個(gè)月、前5個(gè)月和上半年，河南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)24.6%、23.8%、20.6%和15.6%，呈現(xiàn)逐漸回落態(tài)勢(shì)。北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊表示：“投資下滑，證明開(kāi)發(fā)商不看好河南市場(chǎng)。”

三、四線城市銷(xiāo)售壓力大

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，數(shù)據(jù)顯示，隨著標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖，以及推盤(pán)節(jié)奏的放緩，之前開(kāi)發(fā)商高企的存貨得到了快速消化。

以萬(wàn)科和保利為例，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至2012年8月底，萬(wàn)科和保利的庫(kù)存面積 (已獲預(yù)售證但尚未售出)均約為500萬(wàn)平方米，按其最近3個(gè)月的平均銷(xiāo)售面積108萬(wàn)平方米、94萬(wàn)平方米計(jì)算，其庫(kù)存消化時(shí)間分別為4.6個(gè)月和5.3個(gè)月;若按近12個(gè)月的平均銷(xiāo)售量計(jì)算，庫(kù)存消化周期分別為5.3個(gè)月和7.3個(gè)月，屬于合理范圍。

張磊表示，普通房企和標(biāo)桿房企的庫(kù)存消化時(shí)間差距應(yīng)該不超過(guò)1個(gè)月。“如果建業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存消化時(shí)間達(dá)8.4個(gè)月，那就太長(zhǎng)。四季度房企將繼續(xù)分化，不排除部分業(yè)績(jī)完成速度較慢的房企將掀起一輪降價(jià)促銷(xiāo)潮。”

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)基本一樣，都是集中在次發(fā)達(dá)二線城市、發(fā)達(dá)二線城市到一線城市3個(gè)階梯。但建業(yè)地產(chǎn)今年的可售樓盤(pán)集中在鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封、平頂山、濟(jì)源、周口、新鄉(xiāng)、漯河、商丘等9個(gè)二三四線城市。

二三四線城市樓市的不景氣是建業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存增多的主因，中國(guó)西南省會(huì)城市貴陽(yáng)就是一個(gè)例子。據(jù)了解，這個(gè)城鄉(xiāng)常住人口和流動(dòng)人口全部加起來(lái)還不到500萬(wàn)人的城市，由于開(kāi)發(fā)量的持續(xù)增大，正面臨供大于求的尷尬。“這種現(xiàn)象說(shuō)明了一二線城市的銷(xiāo)售壓力正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。”張磊表示。

房地產(chǎn)業(yè)界專(zhuān)家陳晟表示，一線的特大型城市目前是相對(duì)正常供需的狀態(tài);二線城市有一定的供應(yīng)壓力，但還在可控范圍之內(nèi);三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了通過(guò)降價(jià)都無(wú)法完成銷(xiāo)量的供應(yīng)泡沫。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，河南的存貨去化周期在12~15個(gè)月之間。在河南省，除了省會(huì)城市和一些相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，部分三四線城市供應(yīng)壓力明顯過(guò)大。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當(dāng)?shù)厝巳海τ邢蕖＿@些地區(qū)土地成本較低，吸引了一些大型房企往三四線城市發(fā)展，并且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都較大。同時(shí)地方市場(chǎng)的房企樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模也不斷增大，這是三線以下城市市場(chǎng)銷(xiāo)售幾近飽和。