受市場(chǎng)回暖影響，房企資金壓力大為減輕，三季度房企拿地金額明顯回升。資金充裕的龍頭房企正在地價(jià)的歷史低位，積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，今年9月，已發(fā)布新增項(xiàng)目公告的A股上市房企獲地?cái)?shù)量和拿地金額環(huán)比、同比均呈顯著增長(zhǎng)，并掀起一輪拿地高潮。數(shù)據(jù)顯示，今年8月，包括萬科在內(nèi)的8家上市房企共新增項(xiàng)目24個(gè)，總拿地金額約95億元;9月，新增項(xiàng)目的上市房企增加至15家，共新增項(xiàng)目41個(gè)，總拿地金額約253億元，拿地?cái)?shù)量及金額環(huán)比8月分別增加了70%和166%，均創(chuàng)下今年新高;而同比去年9月的23個(gè)和150億元，分別增加78%和69%。

分析人士認(rèn)為，本輪調(diào)控降價(jià)最多的不是房?jī)r(jià)，而是地價(jià)。上半年果斷降價(jià)回籠資金、下半年適時(shí)買地及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)的房企，未來的土地儲(chǔ)備及獲利空間將支撐其贏得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來十年。

銷售回暖拉動(dòng)土地市場(chǎng)升溫

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，今年土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)前低后高、上抑下?lián)P的格局。2012年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于去年三輪宏觀調(diào)控的影響之下，前景不明朗致使土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，一度步入成交低谷。二季度開始，隨著外部環(huán)境的變化，重點(diǎn)城市去年以來積壓下來的購(gòu)房需求開始集中釋放，市場(chǎng)交易量此后步入回升通道，土地市場(chǎng)穩(wěn)步回暖。三季度則迎來今年土地成交量?jī)r(jià)小高峰，房企拿地積極性明顯提高，到了9月更是形成了一股拿地高潮。

值得注意的是，8、9月份房企拿地潮的出現(xiàn)，與地方政府的推地潮完全同步，可以說，地方政府才是這波拿地潮的“幕后推手”。自8月以來，北京、上海、沈陽(yáng)、杭州、武漢等地政府頻繁上演“土地盛宴”，與今年上半年土地市場(chǎng)幾乎不推地、無成交的冷清場(chǎng)面形成鮮明對(duì)比。國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。包括萬科總裁郁亮在內(nèi)的不少開發(fā)商高層人士都曾表示，上半年之所以不拿地的一個(gè)重要原因，就是政府上半年鮮有好地推出。

“政府賣地也是有出貨窗口的，土地出讓也要看市場(chǎng)需求。”一位上海區(qū)級(jí)政府土地規(guī)劃管理部門的工作人員說，上半年土地市場(chǎng)較為冷清，開發(fā)商拿地意愿不高，就算推地也賣不出好價(jià)錢，還不如不推。通過上半年的銷售回籠了資金，開發(fā)商現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了，地方政府此時(shí)推地，可謂供需雙方一拍即合。

拿地表現(xiàn)或決定房企命運(yùn)

“本輪調(diào)控降價(jià)最多不是房?jī)r(jià)，而是地價(jià)。在銷售市場(chǎng)讓利、快速回款后買地的房企，未來土地儲(chǔ)備和獲利空間將支撐其贏得房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來十年，所以如萬科等大房企降價(jià)最狠。而那些在銷售市場(chǎng)猶豫不決、忽視土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的房企，將失去十年來最佳的買地時(shí)機(jī)。”知名房地產(chǎn)評(píng)論員尹香武表示。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，以萬科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)房企，在此輪市場(chǎng)調(diào)控下，已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，提前出手，大量補(bǔ)倉(cāng)。“錯(cuò)過此輪時(shí)點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運(yùn)，在此輪市場(chǎng)調(diào)整見底時(shí)期踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的能力和表現(xiàn)將決定房企未來。” 克爾瑞信息集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)顧問中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為。

進(jìn)入10月，土地市場(chǎng)熱度依舊不減。10月9日，成都市國(guó)土資源局以184萬元/畝的價(jià)格成功出讓金堂縣三星鎮(zhèn)4號(hào)地塊，成交面積合計(jì)95畝，每畝溢價(jià)率達(dá)196.77%;按照出讓計(jì)劃，杭州市在10月11日至19日期間將有18宗地塊密集掛牌出讓;武漢市則將于10月12日出讓16宗土地，其競(jìng)買保證金最高達(dá)3億元;佛山南海國(guó)土局也將在5天內(nèi)陸續(xù)出讓13宗土地。根據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月以來全國(guó)10個(gè)城市土地出讓金82.2億元，溢價(jià)率為37.9%，較9月份明顯增加。

雖然土地市場(chǎng)一片紅火景象，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的背景下，并不會(huì)出現(xiàn)“搶地潮”。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前現(xiàn)金流寬裕的仍以高周轉(zhuǎn)房企和央企為主，大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較吃緊，在市場(chǎng)基本面尚未完全回暖的情況下，多數(shù)開發(fā)商仍以“持現(xiàn)過冬、未雨綢繆”為策略，防止未來市場(chǎng)的不確定性。

多數(shù)房企拿地態(tài)度仍謹(jǐn)慎

事實(shí)上，雖然從第三季度開始，房企拿地?zé)崆榇笤觥@地動(dòng)作頻頻，但由于樓市調(diào)控的長(zhǎng)期性以及未來走勢(shì)的不確定性，令房企拿地策略依舊保持理性，并沒有出現(xiàn)2009-2010年間高溢價(jià)率、地王頻出的火爆場(chǎng)面。

除上述15家A股上市房企外，克爾瑞房地產(chǎn)研究中心從其他角度分析了包括“招保萬金”以及龍湖、恒大在內(nèi)的多家典型房企的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)樣本恰好是15家。

克爾瑞的分析數(shù)據(jù)顯示，將2012年前三季度15家典型房企的新增土地總金額和期間房企銷售總金額作對(duì)比，可以明顯看到，2012年前三季度房企拿地支出占銷售收入比重較去年同期明顯下降。去年前三季度典型房企這一比值大概在28%左右，今年則降低至17%。15家典型房企中，有6家企業(yè)今年來拿地支出占銷售收入的比重不足10%，像今年來一直沒有拿地的世茂、遠(yuǎn)洋，去年同期拿地支出占銷售收入比都在40%以上。即使今年來全國(guó)30重點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)樓板價(jià)及成交樓板價(jià)均較去年同期低，但多數(shù)房企的拿地態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎。

今年拿地支出與銷售收入的比值在25%以上的房企有三家，分別為龍湖、萬科、招商。其中龍湖這一比值高達(dá)69%，在眾多房企中顯得尤為激進(jìn)。

從拿地成本來看，2012年前三季度，15家典型房企的平均拿地成本為2483元/平方米，同比持平。以行業(yè)龍頭萬科為例，雖然下半年在全國(guó)各地動(dòng)作頻頻、引領(lǐng)了此輪圈地潮，但萬科穩(wěn)健風(fēng)格不變，今年前三季度萬科新增土地樓板價(jià)為2617元/平方米，同比微增1%，基本上跟同期保持在同一水平上;而雅居樂前三季度新增土地樓板價(jià)僅為794元/平方米，同比下跌57%，這主要由于雅居樂78%的新增土地均位于三四線城市，直接降低了企業(yè)拿地成本;綠地前三季度的拿地成本也僅為1129元/平方米，同比降幅三成，這主要由于綠地今年在大同等地的新增土地樓板價(jià)均在800元/平方米以下。綜合來看，今年房企拿地成本下降，多因在三四線城市加大布局所致。