工業地產

住宅房市場因嚴格的調控政策，已走入死胡同，為加快產業轉移，開發商盯上了工業地產。

在9月24日~26日舉辦的2012中國(鄭州)產業轉移系列對接活動上，短短三天，鄭州國際會展中心就迎來了5000多名來自海內外的客商。

本次產業轉移系列對接活動延續了前兩屆的傳統，以省轄市為單位組織參展，遴選優質項目對接客商，同時也推出了“央企中原行”、“院士中原行”和“臺商中原行”等活動。

據前瞻網記者了解，鄭州臺灣科技園就是“臺商中原行”活動重點考察的一個工業地產項目。對此，鄭州臺灣科技園的開發商鄭州臺科置業有限公司總經理周志偉表示，能直接參與到產業對接活動中來，臺灣科技園十分難得，早在幾個月前就開始了多方面的準備工作，力爭讓每一位到訪的臺商都能成為臺灣科技園的“宣傳員”，進而成為產業轉移的首選。

資料顯示，鄭州臺灣科技園由中華海峽兩岸相互投資促進會和鄭州新鄭綜合保稅區管委會共同發起，締結兩岸優質資本共同開發，總占地面積2000畝，總建筑面積200萬平方米，總投資規模50億元，以生物科技、電子信息、總部經濟為主導產業，以“企業獨棟、模塊建筑、產業公園、商務主場、智慧園區”的創新模式，打造國際化產業聚集示范園區。

而像鄭州臺灣科技園這種直接參與的機會，讓眾多忙碌在會展中心門口苦苦尋求機會向外來企業家進行推薦工業地產項目的開發商，倍感羨慕。

來自平頂山一地產項目的孫姓工作人員說，這已經是他第二次來鄭州參加產業轉移系列對接活動了，由于去年的營銷效果不錯，并最終成功吸引了幾家沿海企業入駐，今年增派了人手，派發企業宣傳資料。

對此，一業內人士指出，在中原經濟區走進國家戰略層面之后，經濟發展的未來預期，更加提振了產業轉移進程，這在某種程度上加劇了省內各大工業地產項目的暗自角力，而剛剛結束的2012中國(鄭州)產業轉移系列對接活動，只是它們逆勢飛揚，迎來春天的一隅而已。

樓市調控下的“新藍海”?

據前瞻網記者了解，在鄭州新區、高新區、港區、開發區等區域，臺灣科技園、企業公園、企業總部基地等一大批工業地產項目早已排兵布陣，預示著以鄭州為代表的河南工業地產供應集中噴發已經箭在弦上。

事實上，不僅是河南省內的工業地產呈現提速之勢，多個一線城市的工業用地也呈現出了升溫的苗頭。

據一份來自中國不動產研究中心的數據顯示，在今年一季度，北上廣深四大一線城市工業用地成交金額54.14億元，同比大幅增長39.94%。在售和在租工業物業方面，旺盛的需求致使今年一季度工業地產整體平均空置率低至0.93%。供應的緊張直接導致了租金上漲至31.2元/平方米/月，環比上漲2.94%。

除此之外，國內外的一些開發商巨頭也高調表示將涉足中國的工業地產。9月20日，萬通控股公司董事長馮侖透露說，萬通今年將發第一支工業地產基金，主要針對高端制造業綜合工業地產項目，也是中國首支人民幣工業地產基金，約10億元的規模。

就在此前不久，全球工業地產巨頭嘉民集團在上海宣布，計劃在未來12個月進一步投資21億元人民幣，進軍重慶、西安及鄭州等其他在物流產業中具有高增長潛力的內陸城市。

據不完全統計，目前，大約有15%的傳統房地產開發商轉投工業園建設項目。其次，大量國際資本看準中國市場，紛紛加大對華投資力度，如普洛斯、安博置業、豐樹地產以及嘉民集團。此外，私募基金、風險投資以及信托等融資手段進入中國工業地產領域，給工業地產帶來新的融資方式。

對此，九鼎德盛的董事長張保盈認為，傳統的住宅市場受到前所未有的嚴厲調控之后，商業地產也出現了潛在的虛火苗頭，而在工業地產領域，整個行業還處于剛剛起步階段，是為數不多的“藍海”，在經過一段時期發酵之后，在工業地產領域同樣會誕生龍頭甚至是巨頭企業。

警惕泡沫化

然而，就在不少開發商紛紛轉戰工業地產、以工業的名義“搶食”產業轉移蛋糕之時，住宅地產和商業地產所經歷的產業泡沫給工業地產的健康發展，帶來了啟示。

“短時間內大批量上馬的工業地產項目，雖然說帶來了小陽春的眼球效應，但是卻埋下不少隱患，諸如良莠不齊，千園一樣等，使得投資價值變低，甚至有淪為空殼的危險。”鄭州臺灣科技園的運營方鄭州臺科置業有限公司總經理周志偉，作為深耕河南工業地產多年的一員，對于業內一窩蜂上馬的工業地產項目表示了別樣擔憂。

原來，工業地產的進入門檻與其他的地產門類相比要低很多，比如基準地價只是商業地產用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。同時，與在住宅地產領域的限購政策相對的是，諸多扶持和優惠政策，在一定程度上起到了有力的助推器作用。

以鄭州為例，鄭州市委、市政府明確提出了要加快發展工業地產，扶持中小企業發展;鄭州市高新區管委會出臺《鄭州高新技術產業開發區管委會關于印發鄭州高新區對企業發展給予貸款貼息支持政策(暫行)的通知》推出了一系列含金量極高的貸款優惠政策，為入駐產業園企業快速發展營造了良好環境等等。

而對于全國都搞一樣的產業園區，國家發改委經濟貿易司綜合處處長龐錦博士曾一語中的，直擊沉疴：“是沒有前途的。”

其實這種現象并不是沒有先例。如“廠房露真空”的東莞，只見廠房不見人。這種追逐短期利益，導致大量工業地產用地被閑置的“泡沫化”現象實乃有據可查。

這就意味著，工業地產在運營模式上要極富創新性。對此，周志偉深有體會。他表示，面對日益激烈的競爭壓力，工業地產項目也必須走差異化運營之路，畢竟，目前的工業地產已經呈現多元化，工業地產等同于建廠房的傳統模式正在發生改變。

據前瞻網記者獲悉，臺灣科技園為了區別于傳統意義上的工業區或科技園，以生物科技為特色，專注企業社區和企業成長環境綜合建設為途徑，開啟了融合產業、金融、商務、商業和生活的復合運營模式，朝著智能化、舒適化、高檔化發展，更贏得了眾多客商的認可，不少已經明確了入駐時間表。這一開發模式，給其他地區的工業地產開發提供了可借鑒的經驗。