隨著老齡化加劇，上海正成為大量險(xiǎn)資養(yǎng)老地產(chǎn)爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，太平集團(tuán)于9月初基本敲定在上海青浦區(qū)高達(dá)20億元的養(yǎng)老地產(chǎn)投資計(jì)劃。在去年在上海崇明島拿地建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目基礎(chǔ)上，泰康人壽今年8月31日又在上海松江區(qū)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司簽訂土地開發(fā)協(xié)議。

截至目前，上海已經(jīng)聚集了國(guó)壽、太保、泰康及太平四家險(xiǎn)資巨頭的養(yǎng)老項(xiàng)目。不過(guò)，與投資熱情高漲相比的是，險(xiǎn)企正在探索明確的盈利模式。

險(xiǎn)資拿地

“這個(gè)項(xiàng)目我們已經(jīng)跟了好幾年，2年前轉(zhuǎn)給了太平集團(tuán)操作，目前也是剛剛敲定，”上述太平資管人士表示。

太平集團(tuán)敲定的養(yǎng)老項(xiàng)目位于距離上海市市區(qū)25公里的周浦上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)，擬投資20億元，這也是其在上海的首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

為投資和運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，目前太平集團(tuán)在上海成立了一家太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，太平人壽保險(xiǎn)是其唯一股東，注冊(cè)資本金5.8億元人民幣，主要經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與資產(chǎn)管理、實(shí)業(yè)投資、投資管理、投資咨詢、養(yǎng)老服務(wù)與勞務(wù)技能培訓(xùn)、物業(yè)管理、酒店管理等。

太平的加入也讓在上海挖掘養(yǎng)老項(xiàng)目商機(jī)的險(xiǎn)企增加到4家。去年底，國(guó)壽、泰康、太保集體與上海崇明島陳家鎮(zhèn)簽訂建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目的合作協(xié)議。

事實(shí)上，探索多層養(yǎng)老體系對(duì)當(dāng)前的老齡化日益嚴(yán)重的上海來(lái)說(shuō)不宜拖延。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，截至去年底，上海市戶籍60歲及以上老年人口347.76萬(wàn)，占全市總?cè)丝?4.5%。目前養(yǎng)老床位已達(dá)10.2萬(wàn)張，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)631家，另有上千家社區(qū)助老服務(wù)社、老年人日間服務(wù)中心、助餐服務(wù)點(diǎn)，但是仍然供不應(yīng)求。

為解決養(yǎng)老問(wèn)題，上海曾利用房產(chǎn)開展多項(xiàng)嘗試，比如以房養(yǎng)老。在試點(diǎn)初期，保險(xiǎn)公司亦有參與，但是由于面臨房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間限制、養(yǎng)老觀念以及房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加，參與人數(shù)很少，金融機(jī)構(gòu)熱情下降，試點(diǎn)基本宣告失敗。

在最近的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，上海市民政局局長(zhǎng)馬伊里表示，為解決養(yǎng)老問(wèn)題，上海將探索試點(diǎn)“全生態(tài)”養(yǎng)老示范基地建設(shè)，在土地資源相對(duì)豐富的郊區(qū)適時(shí)推進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)基地項(xiàng)目，并研究從稅收優(yōu)惠、信貸支持、土地供應(yīng)等方面鼓勵(lì)企業(yè)、社會(huì)組織參與養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。其中，崇明東灘建設(shè)養(yǎng)老示范基地目前吸引了保險(xiǎn)公司、中信集團(tuán)等參與，資金高達(dá)100億元，目前方案在進(jìn)一步細(xì)化中。

資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

不過(guò)，與投資熱情形成鮮明對(duì)比的是，目前保險(xiǎn)企業(yè)正在探尋養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利模式，因?yàn)楹笃谌绾位鼗\資金對(duì)它們來(lái)說(shuō)是個(gè)問(wèn)題。

按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過(guò)預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險(xiǎn)商的經(jīng)營(yíng)模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，平安的養(yǎng)老社區(qū)是交給旗下平安不動(dòng)產(chǎn)利用自有資金進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)。平安目前在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、西南部、海南島等五個(gè)地區(qū)均有戰(zhàn)略規(guī)劃，但目前只有距離上海不到200公里的桐鄉(xiāng)項(xiàng)目開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的拿地階段，而未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式目前還在醞釀中。

雖然剛剛敲定上海的養(yǎng)老項(xiàng)目，但是“具體什么時(shí)候簽約、什么時(shí)候動(dòng)工還不得而知，而未來(lái)運(yùn)營(yíng)模式也并不清晰”，太平人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示。

不過(guò)，目前，泰康人壽明確了未來(lái)的一種經(jīng)營(yíng)模式，就是把養(yǎng)老保險(xiǎn)和居住嫁接在一起。今年5月，其推出了國(guó)內(nèi)第一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，產(chǎn)品由泰康人壽的“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)(分紅型)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來(lái)支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。此外，客戶也可以到了保單約定的時(shí)間，不選擇入住，選擇拿分紅。

產(chǎn)品開賣四個(gè)月，據(jù)公開信息顯示，泰康已銷售100多份保單，累計(jì)保費(fèi)超過(guò)2億元，但是截至發(fā)稿，泰康人壽方面一直沒(méi)有回復(fù)采訪。

在距離太平青浦項(xiàng)目不遠(yuǎn)的上海親和源養(yǎng)老社區(qū)被認(rèn)為是上海養(yǎng)老地產(chǎn)最成熟的模式，也引來(lái)了保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的頻繁調(diào)研。

親和源公司研究中心副主任王波介紹，公司主要采用會(huì)員制運(yùn)營(yíng)，成立三年就開始盈利，現(xiàn)在公司經(jīng)常接待保險(xiǎn)公司考察團(tuán)。雖然產(chǎn)權(quán)沒(méi)法轉(zhuǎn)讓，但親和源是按照會(huì)員制運(yùn)作。A卡無(wú)論選擇何種套型一律售價(jià)75萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同需繳付2.98萬(wàn)元、3.98萬(wàn)元、6.98萬(wàn)元不等的年費(fèi);B卡無(wú)論選何種套型年費(fèi)一律為2.38萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬(wàn)元、55萬(wàn)元和88萬(wàn)元。

王波表示，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓并不影響客戶青睞，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)賣的不是房子，是養(yǎng)老服務(wù)，隨著老年人身體機(jī)能的變化，社區(qū)不同的護(hù)理服務(wù)會(huì)隨時(shí)跟進(jìn)。他認(rèn)為，目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚無(wú)定式，但是模式應(yīng)該差不多。業(yè)內(nèi)人士表示，目前企業(yè)選定什么項(xiàng)目，還是要取決于政策以及市場(chǎng)的反饋。