房市回暖，讓房企投資信心大振。房地產融資積極性高漲，但地產信托背后潛藏的風險，也逐漸暴露。

市場回暖

6日，山東信托發行一款名為“博海建設集合資金信托計劃”的產品，計劃募集資金1.8億元，主要用于補充山東建筑企業青島博海建設集團有限公司的營運資金，預期年化收益率達到9.5%。

這種收益水平的信托產品現在可謂少見。但前瞻網記者發現，近期發行的房地產類信托產品，預期收益率“飆高”者卻不在少數。

如長安信托8月底發行的一款名為“天府巨洋文化設施裝修項目貸款集合資金信托計劃”的產品，募資規模達到2.5億元，融資方為四川巨洋假日飯店管理有限公司，資金用于瀘州大劇院、會議中心及其配套設施裝修，其預期年化收益率最高達到11.5%。

此外，四川信托最近發行的一款名為“華業地產北新國際項目集合資金信托計劃”的產品，擬募集資金1.5億元，預期年化收益率也達到了11%。

前瞻網記者了解到，房地產類信托產品預期收益率的提高，除了代表房地產融資積極性高漲，也被市場認為是房地產信托回暖的跡象。“雖然發行量不大，但是最近房地產銷售市場的回暖，讓機構對房地產企業的信心增大了一些。”一信托公司天津地區業務部負責人說道。

前瞻網記者注意到，國家統計局近日公布的今年1-8月份房地產市場運行狀況顯示，雖然1-8月份我國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份縮小2.5個百分點;同時，至8月份，國內商品房銷售額達到34011億元，增長2.2%，而在此前的1-7月份，該數據為下降0.5%。

上市房企半年報也顯示，其2012年中期的整體主營收入增長28.3%，凈利潤增加13.2%，好于2009年及2011年同期表現;2012年中期銷售回籠資金增長2.8%，同比大幅下降，環比大幅改善。

前瞻網記者發現，近期還有多個“類房地產信托”產品被劃至其他領域，這也導致了房地產信托產品實際發行量與公布的發行量有所差距。如長安信托發行的“深圳金海灘度假酒店裝修項目貸款集合資金信托計劃”以及四川信托的“湖州喜來登酒店裝修貸款集合資金信托計劃”，由于涉及酒店，被劃分為工商企業領域信托產品。

“但實際上，該類信托感覺基本上還是房地產的一個變形。”上述信托公司業務部負責人說。

暗藏風險

隨著房地產企業融資積極性再度提高，市場對這一現象的探討也日趨激烈。

有業內分析人士指出，房地產融資重新回暖背后的風險不容小視。西安交通大學經濟與金融學院教授周廣生，11日就表示，這背后不排除部分企業“拆東墻補西墻”———借渠道發行新信托產品或從其他方面融資，償還到期產品，解決兌付危機的可能。

中金公司年初發布的研究報告指出，今年預計到期房地產信托規模2234億元，總還款額約為2500億元。還款主要集中在三季度，月均還款額將達到360億元。

前瞻網記者發現，一些跡象也表明，確實有房企曾陷入兌付危機。如7月份以來，中誠信托先后發布3則產品提前終止公告，分別涉及蘇州煒華置業投資集合信托計劃、吉林泰安股權投資集合信托計劃和金科地產龍頭寺項目投資集合信托計劃，而這3款產品的融資方均為房地產商。

“房地產公司的實際經營情況恐怕并不像報表上那樣好看。”周廣生指出，不少房地產公司發行信托產品時，會選擇股權類融資，如信托公司以增資的方式進入公司，其持有的股份會在一定時間后由房地產公司全部定向認購，認購金額就是此類產品的本金和收益。

“報表中，信托公司的增資是計入房地產公司的所有者權益的，但是實際上，在進入時就已經確定房地產公司必將出資購買，其實這應該算作房地產公司的一種負債，而我們只有在最后才能發現。”周廣生分析說。

前瞻網記者注意到，房地產類依托產品的年化收益率大約在10%左右，而房地產企業如今的凈利率也就在15%左右。也就是說，房企在“上交”給信托公司收益后，其實際收益率與定期存款利率相差無幾。

“投資者應該理性看待房地產類信托產品，不能僅僅被其預期高收益所誘惑。”一名股份制銀行的理財分析師表示，投資者在選擇此類信托產品時，必須了解項目細節，并確認其抵押物，警惕暗藏的風險。

不過，多數機構對此持樂觀態度。如瑞銀近日的分析報告就指出，房地產銷售面積自5月起環比回升，并在7月份出現強勁的同比增長，房地產市場已經企穩。下半年中央不會出臺新的房地產調控政策。預計新開工面積和投資額都將在年末環比回升。

用益信托分析師徐穎風也指出，從目前來看，房價大跌的可能性不會太大，相關信托產品都可以順利兌付。