房市調控效果顯現

受房市調控影響，上半年，國內142家房企盈多虧少。中國經濟結構的調整，在2012年上半年漸進深水區，每一個行業都在備嘗調整的痛苦和發展的考驗。房地產業，因為額外又一層調控深意，這種痛苦和考驗，就變得尤其鮮明。

根據前瞻產業研究院統計，截至2012年8月30日，已有142家A股上市房企公布半年報業績。其營業收入總額1896億元，同比增長14.66%，歸屬母公司所有者凈利潤250億元，同比下跌1.65%。房企凈利率由去年的16.49%下降到今年的14.83%，下降了1.76個百分點。

其實，房地產企業全行業利潤縮水始于2011年。根據中國房地產研究會統計數據，包括內地和我國香港地區在內的176家房地產公司，2011年營業利潤均值15.56億元，同比下降3.90%。到今年一季度，146家A股上市公司凈利潤94.42億元，同比下降2.54%。

“對于投資人來說，他看重企業的營收能力，同樣看重賺錢能力。房企凈利潤和凈利率的下降，正在引起投資人的擔憂。未來，我們將更加關注那些負債率平穩，且有較好盈利能力的企業。”一位香港房地產上市公司投資人表示。

總體來說，142家房企目前還是盈多虧少。其中凈利潤報虧的企業27家，包括萬方地產、ST珠江等。多數企業凈利潤尚為正值。但如果細看半年報，其實很多企業的盈利已經是“強作歡顏”。比如中華企業，其上半年歸屬母公司所有者的凈利潤超過3.27億元，但如果扣除非經常性損益項目，就是-1.12億元。究其原因，主要是公司在報告期內以轉讓子公司股權的形式出售了上海港國際客運中心2號樓項目，轉讓價格8.17億元，最終體現在稅后收益上為4.31億元。

除了盈利能力下降外，一些企業在上半年幾乎已無可售地產項目，并正在尋求轉型。“報告期內公司無新開工的開發項目，控股子公司東方山水項目也已經結束，使報告期內無房地產銷售。公司在報告期內努力拓展建材貿易相關業務，使報告期內公司實現建材貿易類營業收入320萬。”東方銀星介紹。

在小規模地產公司轉型的同時，房地產蛋糕也在越來越向大企業集中。據前瞻網記者了解，“萬保招金”四家房企上半年營業收入總額超過674億元，同比去年的484億元大幅增長了近40%，占142家房企總營收的35.5%;四家企業凈利潤為79.12億元，占142家房企的三分之一規模。

雖然市場占有率在上升，但龍頭房企一樣遇到利潤率下降的境況。萬保招金營業凈利率從去年的15.9%下降到今年的11.7%，下降4.2個百分點。其中保利地產凈利潤24.6億元，同比減少12.13%，被業內戲稱為“犧牲利潤搶市場”的代表。

從上半年存貨情況看，房企整體庫存壓力仍然高企。數據顯示，142家上市房企存貨量高達1.38萬億元，是全部營業收入的7倍多，且同比增長高達26.93%。可以預見，起碼在下半年，房企的去庫存化仍是主基調。

資金方面，雖然目前大量房企的資產負債率還在60%至80%之間，但細究其負債組成可以發現，142家房企預收賬款增加26.89%至5272億元。業內人士表示，去除了負債里的預收款一項，企業凈負債其實已經得到部分改善。“現在房地產企業已經不用考慮是死是活的問題。而是在市場進入門檻越來越高，產品競爭白熱化的今天，企業如何才能在政策環境變幻莫測的周期里，穩步儲備資源，創新產品結構，打通銷售渠道以實現久長經營。”中原地產華北區總經理李文杰稱。而下半年，國家調控政策又會有怎樣變化，各大房企也正嚴陣以待。