房地產信托

開發商受樓市調控政策影響， 已深陷資本漩渦，為減少資金壓力，正積極拓展融資渠道。 正當市場各方聚焦在日益臨近的兌付高峰之時，上半年的房地產信托呈現出規模和占比雙降的趨勢?？梢钥隙ǖ氖?，開發商通過信托融資的局勢發生了變化。

在樓市調控從嚴的背景之下，開發商在融資上受到渠道和成本等方面的阻礙。今年以來，各大房企紛紛謀求海外融資，方式主要包括收購已上市的“殼公司”、境外發債等。

萬科買殼 金地發債

即便是作為四大地產巨頭的“萬保招金”，也面臨著融資困難的窘境。

據前瞻網記者了解，堅持“現金為王”策略的萬科A，目前仍以4701218.82萬元的貨幣資金高居A股房企之首。根據其日前發布的2012年半年報，截至上半年，萬科金額前五名的長期借款均為信托借款，總額達到71.98億元。截至8月16日，披露中報的上市房企中，萬科以78.86%的資產負債率居首。

萬科半年報稱，截至2012年4月，萬科累計向華潤信托有限公司申請借款人民幣40億元。萬科表示，與華潤集團及關聯公司的合作將充分利用華潤在金融方面的優勢及平臺，有利于公司拓寬融資渠道。

實際上，萬科對融資渠道的拓展不僅限于內地，該企業將目光投向了香港。

萬科7月發布公告表示，其附屬全資子公司Wkland Investments Company Limited完成對南聯地產控股的股權收購，占重組后的南聯地產已發行股份總數的約79.26%。

萬科此舉被視為在境外搭建融資平臺，進而應對國內高昂的融資成本。根據申銀萬國分析，通過這起收購，萬科可以通過南聯地產獲取成本更低的境外貸款。而通過境內的房地產信托等融資渠道，萬科可能需要支付15%左右的成本，但是在境外建立橋頭堡公司，則可通過股票二級市場增發等方式募集境外資金，成本只有內地的1/10甚至更低。

采取上述“買殼”方式的，還包括招商地產控股東力實業控股，中糧香港入主僑福企業。

此外，由于A股IPO對房企閘門緊閉，不少企業選擇在香港上市。 據前瞻網記者了解，目前已有近10家內地地產公司重啟在港上市進程，其中包括深圳卓越地產、廣州星河灣集團等。

金地集團選擇的是另一種路線—境外發債。7月19日，該集團宣布，旗下的境外公司金地國際控股有限公司發行12億元三年期無抵押優先級債券，發行票息9.15%。

金地集團此舉是A股地產公司境外發債首個成功案例。實際上，方興地產、龍湖地產等H股上市房企早已在境外債市“起航”。

金地集團表示，此舉將進一步拓寬公司融資渠道，并且是集團國際化戰略的最新成功嘗試，將進一步提升公司整合國際資源的能力，和在未來復雜市場環境下持續發展的潛力。

房地產信托系統性風險不足慮

去年此時，房地產信托曾被“融資無門”的開發商視為“救命稻草”，而在今年，上至監管層，下至信托公司，對房地產信托積聚的風險均不敢怠慢。

不過，對于房地產信托是否能引發系統性風險，從業內的表態來看，此種風險發生的可能性不大已是各方共識。

近日，銀監會非銀部主任柯卡生公開指出：“當前及今后一段時期，我們的目標是守住不發生系統性、區域性風險底線，努力防范和化解單體機構和單體業務風險。”

柯卡生認為，雖然個別公司的個別項目存在風險隱患，但引發區域性、系統性風險的可能性不大。

他以一組數據來論述上述判斷，房地產信托規模僅占全國銀行業金融機構對房地產行業融資的6.1%，占全國信托公司受托資產總規模的12.62%，且規模、占比均呈現下降趨勢。

截至2012年6月底，信托行業房地產信托業務余額6953億元，其中自然人投資者認購規模為2692億元。今明兩年，集合類房地產信托需兌付的金額，扣除次級后分別為710.02億元和1842.52億元。

除了出于風險的考慮，高企的融資成本也是開發商對信托融資“既愛又恨”的原因之一。 據前瞻網記者了解，2012年6月，房地產信托的平均預期收益率為10.04%。房地產信托收益率在去年9月創出本輪上漲的新高10.76%，此后半年，房地產信托收益率處于高位盤整的狀態。

用益信托分析師徐穎風表示：“在貨幣政策放松、資金成本降低、收益率曲線下行的大環境下，房地產企業的融資成本依然維持在高位。”

一位做過多筆房地產信托業務的信托經理說：“開發商通過信托融資是‘飲鴆止渴’，不可持續，信托融資對于開發商來說只能解決一時資金之需，但是反過來看，房地產信托業務對信托公司來說可算得上是‘大蛋糕’。”

該信托經理指出，房地產信托的疲弱僅能從側面反映出開發商融資的困境，綜合來看，倒逼房企境外融資的因素是多重的，資本市場融資難、銀行嚴控開發貸等。

根據央行數據可見，房產開發貸增速有所增加。 據前瞻網記者了解，6月末，房產開發貸款余額2.92萬億元，同比增長11.3%，增速比上季度末高0.3個百分點。但其中，保障房開發貸貢獻較大，同期保障房開發貸余額4784億元，同比增長62.7%，上半年增加869億元，占同期房產開發貸款增量的49.7%。

從目前的政策層面來看，開發商的融資困境仍較為嚴峻。銀監會主席尚福林在銀監會年中會議上表示，下半年將堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控。另外，國家也有可能在近期出臺新的調控著呢公測，這對開發商來說又是一個新的變數。