在中國老齡化嚴重的背景下，養老地產不像其他產業，遵循成長高峰再衰退的生命周期規律。一旦找到合適的發展模式，中國養老地產這片藍海將發展得非?？?，直至白熱化競爭狀態。

透視養老地產商機  我國老齡化趨勢加速

根據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會。

我國自2000年起即已進入老齡化社會。2000-2010年間，我國老年人口年均增加3.2%，明顯高于同期人口總量增速的0.56%；2010年，我國60歲及以上老年人口占13.26%，達到1.78億人。0-14歲人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29個百分點。在1990-2000年的十年間，60歲以上人口比例提升了1.77個百分點，0-14歲區間少年兒童人口比重下降了4.93個百分點。可以看出，人口老齡化的速度在加快，少年兒童比重降低速度也在加快。

國務院公布的《中國老齡事業發展“十二五”規劃》顯示，從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%增加到16%。

2010-2050年將是我國人口老齡化高速增長期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。預計到2014年，我國六十歲以上人口將達到2億，2026年將達到3億，成為超老年型國家。

市場需求及供應缺口利于養老地產發展

人口老齡化迅速發展的背后，也意味著一個潛力巨大、亟待開發的市場正在形成。根據中國老齡科學研究中心（CRCA）一項對中老年人的調查顯示，2010年，老年人消費市場總量為14000億元人民幣。其中，在不動產方面的需求約為8388億元，預計到2020年該市場需求將達到28145億元，在2030年達到73219億元。

從機構養老型老年住宅需求來看，截至2010年底，我國各類老年機構共提供床位314.9萬張，每千名老人占有養老床位僅有17.7張。假設2015年我國每千名老人占有養老床位數達到“十二五”規劃的30張，2020年可以達到發達國家的水平50張，則2015年和2020年養老床位數的需求量分別為630萬張和1250萬張，即2010-2015年間需要新增床位數315萬張，2015-2020年間需要新增床位數620萬張。

無論從我國“未富先老”的現實國情看，還是從國外經驗看，在機構養老型老年住宅的供給中，市場化運作方式應占主導。并且，從我國已有政策指向中也可以看出，政府支持民間資本參與養老服務行業。以福利化水平較高的英國為例，機構養老型老年住宅的供給結構中，政府福利性老年住宅在機構養老型老年住宅中所占比例僅為15%。如果按照這一比例估計，則2010-2015年間需要新增床位數中，約47萬張需要政府提供，268萬張需要通過市場化運作方式提供；2015-2020年間需要新增床位數中，約93萬張需要政府提供，527萬張需要通過市場化運作方式提供。

2010-2015年間機構養老型老年住宅需要新增床位數315萬張，折合建筑面積約8600萬平方米米需要投資2130億元；2015-2020年間需要新增床位數620萬張，折合建筑面積約17000萬平方米，需要投資6640億元。

結合我國老齡人口發展狀況，總結出我國老年住宅的需求變化進程：

第一階段：市場發展初期（1999-2010年）——老年住宅市場發展緩慢

該階段老年人口的絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于我國社會福利水平及總體經濟水平還遠未達到能夠支持老年人住房消費的能力，老年人不能構成老年住宅消費的主體，同時，傳統的家庭養老居住觀念還未轉變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發展緩慢。

第二階段：市場快速發展階段（2010-2025年）——老年住宅井噴式增長

一方面，我國經濟發展到一個新的水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費主體，市場需求明朗。另一方面，目前年齡在35-45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會的主流，有著較高的收入及教育水平。

同時，這一時期，老年人獨立居住的養老觀念已經形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會出現井噴現象，老年住宅的增長將會保持在一個較高水準，約在10%左右。

第三階段：市場成熟發展階段（2025-2055年）——處于較高水平穩定期

老年住宅市場的發展已進入一個穩定發展期，發展初期的消費需求釋放階段已經過去，市場發展漸趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現出品牌化、規?；陌l展趨勢，因此，老年住宅市場的發展將穩定在一個較高的合理水平。