（本刊記者 陳少華）三中全會剛剛落下帷幕，對于此前備受關注的延遲退休政策，《全面深化改革若干重大問題的決定》提出“研究制定漸進式延遲退休年齡政策”，也就是說延遲退休已成定局，只是在將來有關延遲退休的政策制定并公布之后，還將設定幾年的“緩沖期”，即經過幾年的準備才會正式實施。

根據民政部的統計數據和全國老齡辦發布的《中國老齡事業發展報告（2013）》，截至2012年底，全國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%，預計在2013年將突破2億。到2025年突破3億，2033年突破4億，平均每年增加約1000萬老年人口。

IPO咨詢機構前瞻投資顧問（主要為擬上市企業提供上市前細分市場研究和募投項目可行性研究）分析認為，延遲退休必將給老年人帶來養老的壓力，如此龐大的老年人口，給養老事業帶來壓力的同時，也帶來巨大的市場機遇，養老產業漸成“朝陽行業”，“銀發經濟”成為新的掘金點。

其中，作為養老產業中的一環，養老地產受到眾多企業的覬覦。所謂養老地產，是結合養老這一社會主體和地產的商業概念所形成的，是“養老+地產”的一種開發模式——復合地產。養老地產包括適宜老年人居住的如老年住宅、養老公寓等項目的開發和經營的過程。國內外養老地產業的發展主要有三種模式：老年公寓、老年社區、普通自住型老年住宅。而近期備受質疑的“以房養老”模式也再次將養老地產推至風口浪尖。

以房養老，一石激起千層浪

房子與養老歷來都是諸多中國人最為關注的兩件大事，而今年9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。意見稿一經推出，隨即在社會上引起廣泛熱議，“以房養老”這四個字觸動了傳統中國人的敏感神經。

“以房養老”是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權，這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。這一模式是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的，之后流行起來。目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

有人質疑“年輕時拼命賺錢攢房子首付，緊接著還房貸，給銀行打了一輩子工才終于得到的房子，老了難道又要我還回去？”面對質疑，中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文表示，住房反向抵押養老保險只是小眾產品，并不是主流產品，不會強迫大家都予以采用，只不過是為老人增加了一種養老保障選擇。

雖然最后結果表明，“以房養老”只是虛驚一場，但具有多年行業研究經驗的前瞻投資顧問分析認為，住房與養老兩大產業的結合將是未來的趨勢，養老地產或因此迎來爆發潮。

養老地產需加快建設配套設施應對延遲退休熱潮

但現有的許多房地產項目，打著“養老地產”的旗號大肆擴張，最終的目的還是銷售房產，與“養老”二字關系不大，大有掛羊頭賣狗肉之嫌。因為養老地產屬于微利產業，房地產商以建設“養老地產”的名義拿到建筑用地后，只會將其中的一部分用于養老相關事務，另一部分則投入其他用途。

IPO咨詢機構前瞻投資顧問認為，養老地產的核心還在“養老”二字，老年人在養老過程中不僅需要體檢醫療，更需要生活、娛樂、宗教、學校、社交圈子等全方位配套，只有滿足退休老人從健康養生到臨終關懷所有的各個層次的需求才能稱得上是完整的養老地產。

據悉，目前國內養老用地并未單獨劃分，在土地政策方面，現在沒有正式的養老用地。供地計劃中養老項目比例不足，造成土地成本偏高，以什么樣的成本和方式拿地，始終是一個大問題。

IPO咨詢機構前瞻投資顧問認為，面對此類問題，政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應，降低福利養老建設成本。

目前，A股上市公司世聯地產、中國水電和港股的花樣年等公司對養老地產都有所涉及，相比同行業公司取得了一些先機。此外，相關概念股還包括：亞通股份、新大洲A（涉及養老地產）、新華錦（大股東涉及養老）、金陵飯店（養老生態園地產）等。

養老地產面臨的三大問題

養老地產的巨大商機使得投資者開發商蜂擁而至，但經過幾年的發展，市場上幾乎沒有相對成熟的養老住宅出現，在探索的路上，投資人面臨了重重苦難。

第一，養老用地及養老設施用地的缺失。目前國內養老用地并未單獨劃分，在土地政策方面，現在沒有正式的養老用地。供地計劃中養老項目比例不足，造成土地成本偏高，以什么樣的成本和方式拿地，始終是一個大問題。

前瞻投資顧問認為，面對此類問題，政府可以在土地出讓金或者稅費方面進行優惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應，降低福利養老建設成本。

第二，養老地產開發模式不夠成熟。從開發商的角度來講，就是開發商在開發的過程中并沒有想好開發模式和經營模式；從開發模式來講，“養老地產”，除了房子設計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施。

在規劃設計時，應注意將不同類型的居住產品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互干擾。前瞻投資顧問認為，開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期后，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等。

第三，養老地產融資渠道單一。由于需要配套養老設施，在醫療、家政、護理等方面提供服務，導致了養老地產前期投入高，而以出售服務為目的的項目，資金回籠速度更慢、周期更長，對運營企業資金壓力更大，融資難度也更明顯。

要加快發展養老地產，就需要吸引社會資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機構進入。最近新增的通過在股權交易中心掛牌的方式募資的盛泉養老，將有望為養老產業資本化發展探路。