什么是城市更新?——城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。是指由符合規定的主體對特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內具有基礎設施亟需完善、環境惡劣或現有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求等情形之一的區域，根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

近年來，城市更新熱度持續上升，越來越多的房地產企業加入了城市更新的大隊伍中，根據企業年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，約有62%的企業涉足了城市更新領域，在國內TOP50的上市房企中，這一數值更是達到了78%。

行業政策也不斷，發展趨于規范。2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布，《綱要》提出要實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，奠定了“十四五”時期以及未來十余年城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位。在8月30日，住房和城鄉建設部印發《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，并指出實施城市更新行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。這也表明，城市更新發展將不斷區域規范化。以深圳為例，深圳城市更新的整體政策體系為“1+1+N”，堅持“政府引導、市場運作”的基本導向，確定了政府為市場充當“守夜人”的主要實踐方式，通過市場選擇開展城市更新，推進城市空間改善和產業升級。

產業升級是城市更新4.0時代的核心驅動與內在動力。城市更新從一開始的老城改造治理到棚戶區改造，到現在的有機更新，隨著對于城市的發展進入高質量階段，城市更新將是產業升級和城市融合更新的結果。在深圳、廣州、東莞等城市的更新規范政策中均提出對于產業的發展要求，提出強化產業引導，尤其對“工改工”項目，要加強產業定位、產業專項規劃、招商引資的前期指導和審核，引導市場主體按照區域產業規劃及產業發展方向的要求規范有序開展城市更新，有利于產業回歸本質。那如何做好城市更新項目的產業規劃及定位呢?

產業定位是指某一區域根據自身具有的綜合優勢和獨特優勢、所處的經濟發展階段以及各產業的運行特點，合理地進行產業發展規劃和布局，確定主導產業、支柱產業以及基礎產業。主導產業是指在某一經濟發展階段中，對產業結構和經濟發展起著較強的帶動作用以及廣泛、直接或間接影響的產業部門，它能迅速有效地利用先進技術和科技成果滿足不斷增長的市場需求，具有持續的高增長率和良好大發展潛力，處于生產聯系鏈條中的關鍵環節，是區域經濟發展的核心力量。找準產業定位可以通過以下幾種方式進行：

1、基于資源優勢的產業定位

人力、信息、資金等社會資源構成了一個地區的資源稟賦，城市更新項目的產業定位要充分發揮本地區的資源優勢，以科學發展觀為指導，以有效利用為前提，進行產業定位。如北京、上海、深圳等東部發達城市，社會資源優勢突出，擁有豐富的人力資源、海量的信息資源、雄厚的金融基礎，適合發展第三產業、創意產業、高新技術產業等都市經濟和樓宇經濟。例如北京總部基地，率先提出了企業總部的概念，充分利用北京的地緣政治優勢，吸引了大批企業總部的入駐。

2、基于區位優勢的產業定位

一個城市更新項目的區位優勢主要由自然資源、勞動力、工業聚集、地理位置、交通等因素決定，大多數產業項目要依靠產業聚集度、地理位置、交通等幾方面的區位優勢來確立自己的產業定位。

3、基于區域產業基礎的產業定位

依據產業基礎的產業定位是目前產業項目定位的主要方式，在原有產業的基礎上，發展壯大相關產業，針對原有產業進行產業招商，并圍繞產業鏈進行上下游配套產業的招商，形成產業集聚。如鄭州臺灣科技園，緊鄰富士康，并以此為依托，定位于電子信息產業。

4、基于區域分工協作的產業定位

隨著區域經濟的不斷發展，區域分工協作也在不斷地加深，要求區域城市間加強聯合，加強分工協作，相互協調發展。我國已經形成了京津冀經濟圈、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈，以及正在形成和發展的以重慶和成都為中心的西南經濟圈、以武漢為中心的中部經濟圈和容納東北諸多城市的東北經濟圈。在這些經濟圈中，中心城市具有很強的帶動作用和集聚效應，圍繞中心城市形成的衛星城要依據中心城市的主導產業，積極發展配套產業，與中心城市分工協作，協同發展。

5、基于產業升級的產業定位

城市更新項目的所在區域經過一定的發展階段之后，需要調整產業機構，提檔升級，以便促進產業載體的可持續發展。例如環渤海、長三角、珠三角等東部發達地區的工業園區正在逐漸將傳統高能耗，低產值、勞動力密集型產業轉移出去，逐漸將創意產業、樓宇經濟和都市經濟作為下一階段的產業定位，進行產業結構調整，在有限的土地資源上，發展樓宇經濟和都市經濟，提高單位面積的產值，提升產業機構，促進園區的可持續性發展。

城市更新與產業更新是共同進行的，找準產業定位對城市更新的高質量發展及回歸城市本質有著重要的發展意義，為了更好的找準產業定位我們要充分考慮資源稟賦、區位優勢、產業基礎和區域分工協作等因素，最終實現產業與城市繁榮發展。