一、 房地產轉型必要性背景

隨著城鎮化日益見頂、房地產已由增量市場轉向存量市場，供需主要矛盾發生深刻變化，高增長、高利潤時代已經結束，行業已經進入了深度調整期，“面對“限購、限貸、限售、限價”等一系列政策調控和日益緊迫的市場環境，以及我國新型城鎮化帶來的時代機遇，傳統房企轉型升級發展已是大勢所趨。

同時近年來，隨著房價增速明顯放緩、地價卻持續升高，銷售變緩、庫存長期存在，再加上融資困難和高負債率、房地產行業的發展，已經不能再依靠“買地賣房”的經營模式了。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在黨的十九大報告中強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是行業發展的一個標志性的轉折點，其背后是市場的轉變和民心所向。房地產的投資屬性將得到有效抑制，加速回歸到居住的功能屬性和社會保障屬性。

二、 產業地產發展方向

產業地產是針對的區域經濟與目標產業，打造軟硬一體的產業聚集平臺，營造創新創業的發展環境。產業地產一方面建設企業生產作業、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業創業成長所需的、具有化學效應的系統化公共服務平臺。顯然，產業地產是工業地產的升級版。

產業地產是地產與產業的有機融合，追求的是“1+1+1>3”（3個“1”分別為產業園區、入園企業和所在區域）的放大效應。在產業與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業地產商，應該做到產業與地產并重，且重在產業；開發商與運營并重，且重在運營；短期與持續并重，且重在持續。

以深圳為例，當前產業地產發展已經進入產業園區3.0——產城融合園區時代。3.0時代的產城融合園區與城市其他建筑群涇渭分明的界限正在被打破，“園”與“城”的概念不斷模糊。園區既有辦公、研發等產業類用房，又有商務公寓、購物商場和文體休閑場所等多種建筑類型；在建筑設計方面，高檔的花園住宅小區同時不失濃厚的商務特性；房企將住宅、商業、文體等元素與產業園區進行多維融合，進一步提升了產業園區的檔次，滿足了入駐企業和員工們更高層次的需求。

傳統房地產企業要加快融合產業。純商品房開發模式已經過去，未來房地產一定是產業配套概念，將與產業融合方向發展，房地產要從"住""炒"轉向更廣范圍的"用"城市開發類地產企業須結合產業。產業變遷驅動城市或地區發展，主導產業從一次產業逐漸向二次產業、三次產業升級，產業升級加速人口聚集，產業地產可圍繞支柱產業以及新產業的布局相結合，推動房地產市場快速發展商業開發類地產企業須服務產業。商業開發地產企業必需要應從整個產業鏈延伸，將一個又一個的消費"熱點"點燃，在居住、購物、度假、辦公、文化五大方面加大服務力度。工業類地產企業要參與布局區域產業，以發展產業心態來發展產業地產，將產品鏈做到極致的同時配套服務鏈，增加創新鏈，最后提升價值鏈，實現全產業鏈創新生態系統。

三、 轉型發展產業地產的建議

現階段是產業地產布局拿地的最佳時機，產業地產的發展邏輯中，城市選擇是基礎，品牌效應是核心，產業選擇是關鍵，運營服務是保障，對于轉型產業地產的傳統房企，在發揮好開發商優勢的基礎上，應做好以下幾點：

1. 先城后產，布局產業地產

重點關國家級城市群，尤其是珠三角城市群粵港澳大灣區和京津冀城市群的天津和雄安新區中的產業發展機遇，深入研究這些城市群的產業轉移規律，以更好地布局產業地產項目和幫助企業客戶選址。具體到單個城市時，在考慮城市經濟、人口、交通等因素的基礎上，不僅對城市的創新創業環境、營商環境和綠色環保等因素進行評估，還要進一步結合產業的活躍度、產業集聚度以及核心產業競爭力進行評估，將城市區域和產業定位合理匹配，打造和核心培育產業相關的專業性產業園區。

2. 整合資源，樹立專業品牌

地產開發商們要發揮平臺優勢，重點加強資源的整合：第一，合作具有成功操盤經驗的園區運營商，尤其是政府平臺類園區運營商；第二，需求具有產業資源的專業產業研究院；第三，對接與地產開發及智慧城市建設相關的上下游實體企業；第四，補充有利于園區服務體系完善的相關產業服務機構。通過與其建立戰略合作伙伴關系，聯合開展項目運作，打造標桿項目，擴大在產業地產領域的影響力。

3. 聯動主業，發力相關產業

圍繞主導產業的生態化布局，真正實現地產和產業協同發展，并通過科技元素的注入提升園區產品品質，擴大吸引力、競爭力。

4. 揚長補短，精細化運營體系

圍繞充分發揮地產商敏銳吸納人才的能力，尤其是城市更新中高層次人才需求，包括創業者創新的需求、自我表達的需求、健康生活的需求、社交以及文化的需求等，并圍繞人才需求進行產品和服務創新。堅持“做好每個細節，創造美好家園”的開發理念，打造綠色、智能、人文、宜業的產業園區產品。以社區運營中積累的資源為突破口，做強、做優、做亮“物業”和“商業”服務。

四、 結語

綜上所述，地產行業面臨著嚴峻的發展形勢，產業亟需轉型升級，產業地產則是我國當前發展階段地產行業轉型升級的重要發展方向。產業地產企業的價值要來自產業，其與傳統地產最大的不同就是，產業價值要與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展。所以地產產業的轉型升級，不僅要在觀念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、決策能力等方面實現新的突破。