（圖片來源：攝圖網）

作者|劉新歌 來源|時代財經APP(ID：tf-app)

房地產市場仍在緩慢修復，成交持續低迷。不過，豪宅市場卻是另一番風景。

CRIC數據顯示，今年前三季度，重點64城總價1000萬以上的豪宅共成交4.2萬套，同比增加9.03%；其中，有15個城市千萬級豪宅成交套數超2022年全年。此外，單價15萬元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

拍賣市場的豪宅同樣很搶手。10月18日- 19日，杭州中海錢江灣一套179.89 平方米的江景豪宅在阿里資產網進行商業拍賣，共有33人報名參拍。拍賣進行了近27個小時，競價227輪，最終以2100萬元拍出，折合單價11.67萬元/平方米，較起拍價“溢價”320%。

豪宅研究院院長朱曉紅對時代財經稱，豪宅客戶為高凈值人群，這類人用于消費的資金占其總資金的比例不太大。豪宅也不會進入大眾市場，市場圈子基本就是財富人群，因此受市場波動的影響較小。

一

拍賣也瘋狂，杭州江景豪宅四年漲千萬

中海錢江灣位于杭州市上城區，是錢江新城金融城核心一線江景大盤，舉步可至錢塘江堤岸。它是中海地產在杭州開發的第一個高端純改善精裝項目，2018年首次開盤。上述被拍賣房源位于5幢1單元28樓（總層高30層），建筑面積179.89平方米，含四房二廳三衛，南北朝向。

這套豪宅吸引了33名參拍者，超6.2萬人次圍觀，2231人設置了提醒，網絡競價227輪，其競拍之激烈在近期杭州房產拍賣中并不多見。

受托進行此次拍賣的杭州至厚科技信息公司（下稱“至厚科技”）的應先生對時代財經稱，拍賣火爆亦超出其預期，主要是房子具有稀缺性，屬于正宗一線江景房，“其次是拍賣平臺的強大流量，僅掛牌一個月就有6萬多人次關注。報名參拍的人來自全國多地，甚至還有一個在意大利工作的杭州人。”

圖源：Pixabay

500萬元超低起拍價也是吸引多人關注的重要原因。時代財經查詢發現，該豪宅曾于2022年11月在阿里資產網首次上架，彼時起拍價高達2249萬元，折合單價約12.5萬元/平方米，但無人報名，圍觀量也僅4153人次，最終被業主撤回。

此次拍賣雖起價低，但在激烈競爭下，價格最終回歸市場正常水平。在錢江新城從事房產中介10余年的汪霖（化名）對時代財經稱，中海錢江灣開盤時房源全部不對外，茶水費高達60萬元-120萬元不等，目前該樓盤成交均價約12萬元/平方米。“業主誠心賣，也曾在我們店掛牌，掛牌價2380萬元，拍賣成交價與其保留價也差不多。”

盡管最終成交價不及上次起拍價，這套2019年9月取得房產證的房子還是顯示出豪宅在保值、增值方面的優越性。杭州看房網“一房一價”信息顯示，該套房購入總價為1032.39萬元，折合單價約5.74萬元/平方米。如果不算稅費和利息等成本，單從賬面算，業主持有四年賺了近1068萬元。

至厚科技主要承接1500萬元以上房子的拍賣業務。對于豪宅在當下房地產行情中的獨立表現，應先生稱：“這是‘二八定律’，無論什么經濟環境下，總有20%的群體不受大環境的影響。”

值得一提的是，杭州近期對住房限購政策的優化對市場亦起到一定作用。10月16日，杭州發布樓市新政，將限購范圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。杭州市戶籍家庭在限購范圍內限購2套住房，非杭州市戶籍家庭在杭州有社保或個稅繳納記錄的，可在限購范圍內購1套住房。此外，新落戶群體不需落戶5年也可在限購區購買2套住房。無疑，新政在短期內增加了一定數量的房票。

二

樓市低迷，豪宅成交一騎絕塵

因產品高端且極具稀缺性，豪宅一直是財富和社會地位的象征，因此備受高凈值人群追捧，即便存在復雜債務關系而被司法拍賣的豪宅也常常很搶手。

今年8月28日，有“滬上第一豪宅”之稱的上海華洲君庭一套法式風格獨棟花園別墅以總價2.85億元在阿里資產網拍出。該房產評估價3.16億、起拍價2.21億，在5人參拍、30輪競價后，以約2.85億元成交，成為上海法拍第三高價住宅，競得人為知名量化私募明汯投資的創始人、董事長裘慧明。2021年9月，該小區一住宅以約3.15億元成交，創中國司法網絡拍賣單套住宅成交價之最。

放眼全國，豪宅行情也遠優于樓市整體表現。CRIC數據顯示，在樓市陷入脈沖式復蘇行情時，高端市場表現出較強的韌性，核心區豪宅項目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。今年前三季度，重點64城總價1000萬以上豪宅成交4.2萬套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬級豪宅成交占比接近七成，二線及三、四線城市千萬級豪宅成交套數也較去年同期分別增長21.26%和22.58%。

上海豪宅的成交一騎絕塵，各總價段的成交量均為全國首位。具體來看，總價1000萬元-3000萬元的豪宅成交11415套，3000萬元-5000萬元豪宅成交582套，5000萬元以上豪宅成交140套。

廣州千萬級豪宅的成交則創下歷史新高，前三季度共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。從日均成交規模來看，2022年日均成交套數為8套，今年前9月日均成交14套，每日較去年增加6套。

中小城市豪宅市場也好于去年。今年前9月，有15個城市千萬級豪宅成交套數已超2022年全年，其中三四線城市金華、菏澤、江陰和呼和浩特前9月總價1000萬元豪宅已較2022年全年翻倍，增幅排名第一的金華成交了30套，較去年全年增加900%。

上述64城單價15萬元/平方米以上的頂級豪宅共成交1157套，較去年同期大增193%，超去年全年成交量2倍多。四個一線城市是該類產品的主要市場。北京成交821套，遠高于去年同期的7套成交量，也帶動整體成交數據上行；上海成交303套，同比基本持平。廣州、深圳則分別成交了19套、11套。

朱曉紅認為，豪宅具有較強的保值、增值性，關鍵時刻還能抵御風險，因此富豪人群熱衷購置豪宅。雖然目前樓市前景不太明朗，但總體來說有回暖跡象。一線城市仍是人口集聚，尤其是財富人群集聚的地方，因此也是豪宅最有市場的地方。

不過，克而瑞認為，此前部分豪宅項目一、二手房價格倒掛，存在一定的套利空間，隨著豪宅套利空間持續收窄，投資投機的需求會逐步退潮，高端市場熱度轉降并持穩將成為大概率事件。

編者按：本文轉載自微信公眾號：時代財經APP(ID：tf-app)，作者：劉新歌