圖源：攝圖網

作者|深鯉數據 來源|深鯉數據(ID：Shenli-data)

數據顯示，2023上半年，TOP50集中式長租公寓累計管理規模158.01萬間，環比上漲6%。其中TOP30品牌累計管理規模146.30萬間，環比上漲3.88%；TOP10品牌貢獻了93.66萬間的管理規模，環比上升4.55%，占比總管理規模的59%，其中泊寓以21.7萬間的管理規模再次位居第一。

表 1：2023年上半年集中式住房租賃企業管理規模TOP10

資料來源：邁點研究院、深鯉數據整理

按照企業背景可將其分為三類：以萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢為代表的房企系，以魔方、百瑞紀為代表的運營商系，以珠江租賃為代表的國企城投系。

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房企系：萬科泊寓為T0P1

據不完全統計，TOP100房企中，有超過30家已不同程度地涉足和開展長租公寓業務。而行業規模排名前十的房企，全部已布局該領域。

表 2：房企系長租公寓品牌

資料來源：深鯉數據整理

隨著行業逐漸成熟，長租公寓企業在激烈角逐后形成了較為穩定的格局，其中萬科泊寓、龍湖冠寓和華潤有巢是房企系的頭部企業代表。

表 3：房企系頭部企業對比

資料來源：企業、邁點研究院，深鯉數據整理

從布局時間看，萬科泊寓早于龍湖冠寓和華潤有巢2～3年；從產品線來看，華潤有巢比萬科泊寓和龍湖冠寓多的原因在于其劃分標準更為細化；從在管規模看，截至2023年上半年，萬科泊寓以217000間位列全國第一，遠高于第二名的龍湖和56000間的華潤有巢。

布局城市方面，萬科泊寓和華潤有巢主要布局于北上廣深等一線城市，而龍湖冠寓對龍湖地產的依賴化程度較高，且分布較為分散，多個城市僅有一兩個項目。據克而瑞監測，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點城市的開業房源規模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開業規模位居TOP1。

在發展模式上，三家公寓雖然都堅持輕重并舉模式，但具體側重不同。

在經歷多年的探索和驗證后，萬科泊寓的拓展模式有了明顯的變化，一是不再提及“城中村”模式，以及傳統“二房東式”的輕資產模式；二是更強調合作經營，如與資產方成立合資公司經營，與政府合作進行人才房定制，及老舊城區微改造；三是推出純輕資產模式，即全流程管理輸出服務，提供設計、建造、運營、IT 和品牌等一攬子服務方案；四是強調拓展集體土地、商辦類資產等具有低土地成本優勢的重資產項目。

龍湖方面表示，截至2022年12月31日，龍湖冠寓已開業房源中重資產項目數量占比20%左右，中、輕資產占比80%左右。但龍湖冠寓當前并未對輕、中、重資產各類業務有嚴格的刻度比例，按照聚焦高量級城市和高量級城市板塊對項目進行投資甄別篩選。

2022年6月，華潤有巢代表重資產項目的投資性房地產與代表輕資產項目（二房東模式）的使用權資產的賬面值比值約為1.83:1，即重資產項目賬面值占比約為65%。

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運營商系：輕資產運營與二房東模式

運營商主要包括酒店系、創業系與房產中介。前兩者擁有標準化管理、運營系統、完善的加盟體系、品牌溢價能力等天然優勢，有助于實現輕資產運營。房地產服務中介較早開始布局長租公寓，因其租賃業務中承上啟下的作用，以最直接的行業視角與敏捷的姿態搶先布局長租公寓，并通過在房源以及客源中的優勢，以較低成本收集房源，迅速規模化。

表 4：運營商系長租公寓品牌

資料來源：深鯉數據整理

表 5：酒店系長租公寓企業對比

資料來源：企業、深鯉數據整理

其中，百瑞紀集團位居所有長租公寓企業管理規模TOP4，僅次于萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓。同時，百瑞紀在酒店系長租公寓中位列第一，魔方排名第二，而城家則與前兩者相差甚遠。

截至2022年底，百瑞紀在深圳、廣州、北京、上海、東莞、杭州、中山等38個一二線城市運營超過200個項目，管理房間81256間。城家旗下包含九大居住品牌，覆蓋長租公寓與服務式公寓市場，目前已在北上廣深杭等30城開業140多家門店，管理房間42307間。截至2022年6月30日，魔方生活共擁有76190套在營公寓，分布在全國26座城市的394個地點。其中，一線城市在營公寓48,607套，占比63.80%。雖然城市布局數量稍有差別，但都集中分布于北上廣深等一線城市。

由于城家的酒店背景，城家直營店扮演的是“二房東”角色，而對于加盟店，采用委托管理的方式。從拿房模式來看，城家不做開發商新建，不購買物業，獲取房源主要依靠巨大的社會組織關系，做舊樓改造，包含商業、辦公舊樓改造，有一部分改造的物業來自于原來的經濟型酒店。誕生于鉑濤集團的百瑞紀與城家類似，其自進場之時就選擇了偏重運營思維的“輕資產模式”。

雖然魔方在創始之初沒有酒店背景，但隨著多輪融資進行的同時，魔方生活股權結構發生較大變化，新管理團隊主要來自于酒店或投資機構。其中，董事長鄭南雁，曾創建經濟型連鎖酒店7天酒店和連鎖酒店運營商鉑濤集團。首席執行官柳佳，曾參與創立經濟型酒店品牌如家酒店，參與創立漢庭酒店（華住于2008年推出的經濟型酒店品牌）。由此來看，魔方的管理層兼具了來自鉑濤、如家和華住等多個酒店集團的基因。故而魔方也選擇了同樣“二房東”模式以及“純輕資產”模式。

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國有城投系：保障性住房為主

城投系長租公寓企業不但擁有土地、存量優勢，營建經驗優勢，還有政策的傾斜支持，以及更強的融資能力。在租售比仍然較低的市場現狀下，能夠融到成本更低的資金，對于企業發展長租公寓項目而言，也是重要因素之一。

表 6：城投系長租公寓企業

資料來源：網絡、深鯉數據整理

其中，深圳人才安居集團和廈門人才安居集團最具有代表性，且已完成保租房REITs上市。

表 7：城投系長租公寓企業對比

資料來源：網絡、深鯉數據整理

由于地方城投集團帶有濃厚的地域屬性，作為本市專營保障性住房及公共租賃住房相關業務的公益性企業，主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設和運營管理工作，在發展模式中以重資產模式為主。

從管理規模看，截至2022年12月，深圳人才安居集團累計籌建保障性住房18.59萬套，供應保障性住房7.67萬套，約占全市同期總量的1/3。其中，已開工85個項目（其中已竣工15個），遍布深圳各區，總建筑面積1308萬平方米，涉及房源10.6萬套。廈門人才安居集團竣工24個保租房項目，管理房源約7.11萬套。

珠江租賃在管公共租賃住房4.73萬套，人才公寓、存量公房、直管公房、拆遷安置房等政策性住房6649套，商鋪面積超過20萬平方米，車位近2萬個，在建項目6個，總建筑面積約100萬平方米。

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結語

表 8：三大類型長租公寓企業比較

資料來源：深鯉數據

綜上而言，在城市分布方面，房企系和運營商系的長租公寓企業的項目遍布全國，多聚集于北上廣深等一線城市，而城投系則肩負著當地國企的責任，項目分布具有明顯的地域性。在運營模式方面，由于企業背景不同，房企系走輕重并舉路線，運營商系多以“二房東”和輕資產運營為主，而城投系則以重資產為主。

編者按：本文轉載自微信公眾號：深鯉數據(ID：Shenli-data)，作者：深鯉數據