近期，2015年4月份全國(guó)樓市數(shù)據(jù)相繼“出爐”，從量?jī)r(jià)走勢(shì)、待售庫(kù)存、開發(fā)投資等主要指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)樓市整體仍在下滑。但與此同時(shí)，樓市分化進(jìn)一步加劇，最明顯的就是一線城市快速回升，并從一季度的“小陽(yáng)春”走向火熱的“盛夏”，而廣大的二、三、四線城市則依舊疲軟。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%，而二線和三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。其中，具有樓市風(fēng)向標(biāo)意義的深圳，房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比上漲，且為4月份房?jī)r(jià)唯一同比上漲的城市，而且價(jià)格水平創(chuàng)歷史新高。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，今年以來(lái)國(guó)家釋放了降準(zhǔn)、降息、降首付比例等多種鼓勵(lì)剛需購(gòu)房政策，使得部分一線城市的觀望剛需得到集體中釋放，所以目前一線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的回暖格局，但這種情況并不能長(zhǎng)期持續(xù)。雖然一線城市是人口導(dǎo)入型城市，但是鑒于過(guò)高的房?jī)r(jià)泡沫，已抑制了絕大多數(shù)的購(gòu)房者入市需求，一線城市所謂的反彈，也只能是“曇花一現(xiàn)”。當(dāng)政策利好充分釋放完畢之后，一線城市的房地產(chǎn)將繼續(xù)調(diào)整。

而對(duì)于二三四線城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存的居高不下，是制約其復(fù)蘇的最大阻力。在2009年擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略下，廣大的二、三、四線城市紛紛走上了土地開發(fā)支持城建、基建的路子。由于這些城市財(cái)政收入有限，不得不依賴房地產(chǎn)投資來(lái)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)的舊模式，這就造成了嚴(yán)重的商品房產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象，這種供應(yīng)增長(zhǎng)迄今還是“停不下來(lái)”。目前全國(guó)600多個(gè)二三四線城市的商品房消化周期基本都在2年以上。

很多人覺(jué)得奇怪，2009年時(shí)，我國(guó)的二、三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還保持著穩(wěn)定，為什么今年即使有政策性利好，也難以喚醒二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇呢?其一，自1998年我國(guó)政府將房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化后，處于內(nèi)地的二三四線城市房?jī)r(jià)起步較晚，當(dāng)年一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅后，廣大二三四線城市的房?jī)r(jià)有“補(bǔ)漲”的需求。

其二，2009年至2013年，自住型、改善型、投資型和回鄉(xiāng)置業(yè)等各類需求支撐著這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但2013年后，這些城市的整體需求則更趨向于供過(guò)于求。房地產(chǎn)投資開發(fā)在繼續(xù)，但是眾多中小城市家庭擁有數(shù)套房產(chǎn)早已不算稀奇。這就意味著僅靠二三四線城市的當(dāng)?shù)鼐用窈茈y快速消化現(xiàn)在的過(guò)剩商品庫(kù)存。而二三四線城市因在就業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等方面缺乏優(yōu)勢(shì)，所以也不具備像一線城市那樣的人口集聚效應(yīng)。

不過(guò)，專家指出，雖然整個(gè)樓市正呈現(xiàn)一線城市“量增價(jià)彈”，其他城市的樓市相對(duì)低迷的分化的格局。但隨著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州、高端的代表北京等地的房?jī)r(jià)均已經(jīng)在探底或回暖。預(yù)計(jì)其他部分城市有望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整。

現(xiàn)在的狀況是，中國(guó)樓市的所謂回暖，也僅是一線城市有復(fù)蘇之兆，三四線城市依舊成交低迷。那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟能否在政策利好的情況下，迎來(lái)新的全面復(fù)蘇行情呢?我認(rèn)為不可能。

首先，盡管政府出臺(tái)了一系列拯救樓市的新政，意圖促進(jìn)樓市的全面復(fù)蘇。但需要指出的是，最近樓市政策雖有所放松，但這并不意味著國(guó)家放棄了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。現(xiàn)在，如果是多套房、投機(jī)性買賣的情況，依然會(huì)面臨較高的交易成本。而隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)稅的松緊程度也將成為左右樓市的關(guān)鍵變量。

再者，由于前幾年在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的盲目拿地建房，現(xiàn)在房企都急著去庫(kù)存。各大房企卻忙著利用此輪反彈加速推進(jìn)去庫(kù)存。例如，恒大喊出了“無(wú)理由退房”的口號(hào);保利在房展會(huì)上下足了營(yíng)銷功夫;越秀地產(chǎn)更是一口氣推出了18項(xiàng)免費(fèi)措施，包括“免首付”、“免契稅”、“免費(fèi)車位”等。在整體供過(guò)于求的情況下，就別指望房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

最后，政策性利好的邊際效應(yīng)正在逐步減弱，當(dāng)一線城市的剛需集中釋放后，將回歸常態(tài)。自2014年下半年以來(lái)，各地方政府紛紛拿出救市新政，央行也在降息的同時(shí)，降低了購(gòu)房門檻。救市力度空前之大。

但這么大力度的救市政策，對(duì)一線城市的房地產(chǎn)的作用也僅僅是北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)平均上漲了1%，二三四線城市的效果基本為零。這與2009年那時(shí)的一出臺(tái)政策利好，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上“量?jī)r(jià)齊升”形成鮮明對(duì)比。這說(shuō)明了，政策性利好或許能在一定程度上遲滯一線城市房?jī)r(jià)下落進(jìn)程，但房地產(chǎn)調(diào)速的大趨勢(shì)已無(wú)可改變。

樓市是“真回暖”還是“假陽(yáng)春”?在受利好政策的影響之下，一線城市出現(xiàn)了回暖之兆，而其他城市因庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有任何起色。當(dāng)一線城市剛需受利好影響集中釋放之后，這波房地產(chǎn)政策性回暖就會(huì)宣告結(jié)束。現(xiàn)在政策的利好能夠遲滯部分城市的房?jī)r(jià)調(diào)整進(jìn)程，但改變不了中國(guó)樓市大調(diào)整的步伐和趨勢(shì)。