房地產投資基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）是一種專門投資于房地產行業的投資基金。它通過公開募集資金，交由專業投資管理機構運作，并將基金資產投資于房地產產業或項目，來獲取投資收益和資本增值。

房企融資渠道單一、REITs日漸成熟

房地產開發企業到位資金情況方面，2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

銀行貸款和利用外資持續負增長，房企自籌資金（主要是非標融資）和其他資金增速（主要是跟銷售相關的定金及按揭貸款）則保持快速增長。不過，隨著銷售持續放緩和資金掣肘凸顯，以及“限房價、競地價”“限地價、競配建”“限地價、競租賃”等土拍新政頻出，2018年下半年土地市場已出現降溫跡象，土地流拍創出新高，土地溢價率全線走低，房企拿地趨于謹慎。

中國REITs市場經過多年的發展，已經日漸成熟，目前推出公募REITs的有利因素正在不斷積累。供需雙方也均有較強的意愿引入REITs，從商業物業的使用者來說，持有商業物業會占用大量營運資金。而租用和持有商業物業在使用上并無差別，租戶持有寫字樓的動力較小。雖然中國企業持有大量的物業所有權，實際上，對企業而言，物業的使用權比所有權重要。

隨著經濟發展，我國一二線城市已經培育出一批較為成熟的REITs的基礎資產。雖然國內還不具成熟的REITs市場，但優質基礎資產也不乏尋求海外上市的案例。

2018年累計發行規模超900億元

根據RCREIT數據，截至2018年12月28日，我國共發行類REITs產品43支，發行金額累計903.21億元。，我國已發行類REITs持有物業類型主要包括寫字樓、購物中心、零售門店、租賃住房、酒店、物流倉儲中心、書店和社區商業等。其中排名前三的物業類型為購物中心、寫字樓和零售門店，分別占比為27%、26%和18%。

此外，2018全年，國內共成功發行13單類REITs產品，發行總金額253.68億元，相關產品具備一定創新突破，在我國REITs發展史中具有里程碑式意義。

資管新規下，未來公募REITs將迎來機遇

2017年11月17日，中國人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯局聯合發布了《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見（征求意見稿）》。資管新規將重塑資管行業的業務模式，對債市、股市也將產生深遠的影響。ABS及類ABS產品作為以資管產品為載體的固定收益投資品，無疑也將受到新規的重大影響。

2018年4月27日，《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》正式發布實施。資管新規下，對固定收益類投資和未來的公募REITs是機遇。目前通過一行三會對金融機構的監管，要求很多金融機構把持有的很多優質的固定收益的理財產品進行剝離，去杠桿、出表的過程中，實際上給其他投資機構對接這部分資產的機會，例如資產證券化ABS的出表業務。

強監管時代，防風險、降杠桿成為經濟工作的重點，資管行業應敏銳地洞察政策走向，關注創新領域的機會，尋找新的投資方向和市場機會，未來的公募REITs即是良好的投資標的。蓋因對于資管機構和投資人而言，REITs具有以下優勢：

更多數據參考前瞻產業研究院發布的《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

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