養老地產尚處摸索階段

老年住宅的建設興起于20世紀70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區得到進一步的發展，并取得了不少理論成果與實踐經驗。

例如，在養老地產融資模式上，美國養老地產融資模式充分發揮市場作用，通過多種融資渠道，應用多種融資方式；法國以政府投入為主，養老地產福利性較強；日本則是兩者兼顧。

在養老地產運營模式上，國外較多地區流行反向抵押貸款模式。反向抵押貸款模式是把退休老人的產權房抵押給保險公司，保險公司根據房屋的品質和價值進行評估，將房屋價值與老人的平均剩余壽命相除，考慮到房產增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。這樣的好處顯而易見，既可以獲得財務自由、度過老年生活，也可以擴大內需、促進經濟發展。

在養老地產管理模式上，綜合美國和德國的養老地產管理模式，可以得出以下經驗：充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發展提供的堅實的基礎；充分利用民間團體及非營利組織發展老年服務方面；大型養老社區可采用專業管理團隊。

相比國外，我國養老地產還處于摸索階段，因此投資開發模式仍不成熟。具體來看，在融資模式上，我國養老地產融資渠道非常狹窄，主要包括銀行貸款、信托融資、上市融資、項目融資等，資金不足是困擾養老地產市場發展的一大因素。

在運營模式上，由于傳統的養老觀念及消費方式，國內養老地產項目仍以租、售為主，而反按揭模式推廣不利，市場接受度不高。不過，國家已相繼出臺了多項政策支持“以房養老”模式發展下，未來或有一定突破。如2018年8月，《中國銀保監會關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。

在管理模式上，國內養老地產項目管理模式主要分別為開發商管理模式、戰略聯盟管理模式、專業公司管理模式三種。開發商管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，開發商管理模式是指養老地產建設完成后由開發商負責直接經營管理，采用此種模式有利于加強業主與開發商的溝通；戰略聯盟管理模式是開發商與一些專業化的公司建立合作關系，進行養老地產的日常運營管理，此種模式構建了非常完善的服務體系；專業公司管理模式是指引進專業化公司進行養老地產的日常運營管理，此種模式管理專業化水平高，服務體系完善。

養老地產發展空間巨大

根據中國人口統計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養老地產的潛在需求巨大，未來前景樂觀。

從老年人住房消費意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養老型老年住宅的主要形態，居家養老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區或老年住區中配建適老化設計住宅等方式解決。

假設2021年末有10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購置適老化設計老年住宅，則到2021年，新增適老化設計老年住宅需求規模約為1700萬套。可見，養老地產有著足夠的發展空間。

不過，在缺乏國家財政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養老地產的發展。因此，養老地產的發展需要國家政策的支持，國家財政的投入和政策扶持是必不可少的。同時，養老地產需要房地產業、醫療服務業、銀行業、保險業共同進行創造性思維，提出在現有形勢下可行的解決方案。

以上數據來源參考前瞻產業研究院發布的《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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