一、物業管理業務發展進入市場化運作階段

我國現代意義上的物業管理最早出現于20世紀80年代初期的深圳，這得益于改革開放初期深圳毗鄰香港的區位優勢，最早管理的物業也是港資商品房。我國物業管理從東部沿海到內陸，從業態單一到多樣化，經歷了三個主要發展階段：

1、1981年至2003年：起步初創階段

這一階段，由于缺乏統一的全國性物業管理方面的法律法規，物業管理公司的專業化、規范化水平不高，行業集中度較，且物業管理往往作為房地產開發企業的內設部門而服務于自身開發的物業項目，盈利能力整體較差。

2、2003年至2014年：規范化發展階段

這一階段，物業管理公司得益于全國統一的《物業管理條例》的規范指導，物業管理的規范化與法制化水平逐步提升。得益于房地產行業快速發展的十年，物業管理面積呈現爆發式增長，物業管理市場藍海已初步形成。但是，由于物業收費實行政府指導定價，且多數物業公司未從房地產開發企業內設服務部門蛻變成專業化、公司化運作的物業服務公司，這一階段的物業管理市場化水平仍較低，物業管理公司的獨立性仍較差。

3、2014年至今：市場化運作階段

發改委頒布的《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格，鼓勵市場通過競爭提供質優價廉的多樣化服務，后續逐步全面取消物業服務企業資質，為物業服務行業帶來更大的發展空間。

彩生活在香港上市，邁開了物業服務公司登錄資本市場的大門，國內物業公司紛紛選擇登陸港交所、新三板甚至國內A股市場，通過資本市場募資引入新技術、新業態，提高服務的技術含量和產品附加值，并借助資本市場實施并購重組以擴大市場占有率、提升物業管理規模，我國物業服務企業已經開始從粗放式傳統服務業向集約式現代服務業轉變，物業管理業務也開始從房地產開發業務的附屬品，向自主經營，為業主提供多元化服務，市場化的方向發展。

二、物業管理行業的法制化建設日趨完善

隨著物業管理行業規范化水平的逐步提高，我國物業管理行業的法制化建設也日趨完善，逐步建立了一套以《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《物業收費管理辦法》等為基礎，包括其他相關的國家政策法規、地方政策法規及行業自律性規范文件在內的一整套規范體系。

三、物業管理行業整體規模持續增長

隨著我國城鎮化水平與居民收入水平的不斷提高，房地產市場發展帶來的新增住房建筑面積的累計疊加，物業服務需求持續旺盛。

一方面，房地產業發展持續帶動物業管理行業的發展。物業管理行業上游行業的房地產業經過長足的發展已步入成熟階段，當前宏觀政策雖不斷加強調控力度，但我國城鎮化趨勢不可逆轉，根據《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》確立的發展目標：常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，中國房地產行業及物業管理行業將隨著城鎮化水平提高而繼續發展。

2018年我國新增房屋竣工面積雖有所下降，但2013年至2017年連續五年均保持每年新增房屋竣工面積10億平方米以上，意味著為物業管理提供等量的新增物業管理面積。

另一方面，我國物業管理行業的市場規模快速增長。根據中國物業管理協會發布的《2018年全國物業管理行業發展報告》，2017年全國物業管理面積約為246.65億平方米，比2014年增加71.15億平方米，年復合增長率12.01%，行業物業管理規模持續擴大；2017年全國物業服務企業共11.8萬家，比2014年增長18.2%，年復合增長率5.73%；2017年全國物業管理從業人員約904.7萬人，比2014年增長29.4%，年復合增長率8.97%。

四、基礎物業服務外包已成行業慣例

物業服務企業通過將基礎業務外包，利用專業服務公司提供的優質低價服務，實現專業化、集約化管理，在降低企業經營成本的同時，聚焦核心業務，進一步提升專業服務水平。

根據中國指數研究院、中國房地產TOP10研究組聯合發布的《2018年中國物業服務百強企業研究報告》顯示，從基礎業務外包項目數量占比來看，2017年百強企業外包項目中，清潔服務外包項目數量占總項目數量的60.25%，綠化業務外包項目數量占比為43.14%，同比增加1.14個百分點，設備維護養護和秩序維護業務外包項目數量占比分別為36.84%和24.68%，較2016年分別增長1.84和0.68個百分點。

以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《中國物業管理行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

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