近年來，在國內經濟“新常態”形勢下，產業地產作為承載與促進產業發展的一種空間形態，在提升土地產業價值和城市產業能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用。

按照經濟背景、發展驅動及行業特征，我國產業地產發展經歷了五個階段。從1979年蛇口工業區的建立開始，我國產業地產漸現雛形。這一階段，工業園區的產業起點低，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業務。

之后，在經歷了初創探索、整頓、轉型升級等階段，走到今天，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓商業地產在風口浪尖徘徊。在此情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選。產業地產被賦予全新的歷史使命，迎來了大量的傳統房地產玩家。

城鎮化腳步加快 推動產業地產發展

產業地產是國家城鎮化戰略的關鍵依托，也是城鎮化的最佳出路。此外，產業地產也是我國城鎮化過程中應運而生的一個綜合產業形式，依托城市資源，構件一體化的產業鏈。改革開發后，我國城鎮化腳步加快，2000年人口城鎮化率僅為36.22%，到2017年躍升至58.52%，預計到2020年將達到60%。人口城鎮化率的不斷攀升帶來的是產業的不斷聚集，為產業地產的發展奠定了良好的基礎。

供給增加 為產業地產發展提供想象空間

2017年，全國300城共推出工業用地規劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業用地推動力度增加，供需均結束了連續三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。

2018年1-9月，全國300城共推出工業用地6.4億平方米，成交工業用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產業地產的發展提供了想象空間。

產業園區蓬勃發展

根據開發主體的不同，產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。以產業園區為例，我國的產業園區主要分為國家級開發區和省級開發區，根據《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》審核結果顯示，國家級開發區有552家，省級開發區有1991家。

國家級產業園區可分為經濟技術開發區、高新技術產業開發區、海關特殊監管區、邊境/跨境經濟合作區等類型，我國主要以經濟技術開發區、高新技術產業開發區和海關特殊監管區為主。

而1991家省級產業園區分布在全國31個省市，其中河北數量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產業園數量均在100家以上。

產業地產擁有巨大的市場需求

1、新興產業發展需要的產業配套

在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新涌現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式。

2、傳統產業轉型升級需要新的建設服務

目前，無論是傳統的制造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求。

以上數據分析均來自前瞻產業研究院發布的《中國產業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》。

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