資本與抬高房租的錯綜關系，還難以下結論。但鼎家一事充分暴露了，當本質為中介的長租品牌運營商，涉足金融的商業模式背后的巨大風險隱患。在“誰抬高了房租價格”尚未有定論之時，“長租公寓＋房租分期”模式背后的風險，借由杭州長租公寓鼎家的破產一事暴露無疑。

熱點城市租金上漲超20%，鼎寓轟然倒塌

據統計，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）8月20日宣布資金鏈斷裂破產，距離原我愛我家副總裁胡景暉預言“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”沒有幾天。

有長租公寓的核心人士曾透露，與金融平臺達成的合作，成為長租公寓極其重要的資金來源之一。當前，市面上與金融機構達成合作的長租公寓不止鼎家一家。自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內嵌“現金貸”合同。

鼎家也并非第一家倒下的長租公寓。據不完全統計，去從2017年至今，至少有9家長租公寓出現問題，包含愛公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前車之鑒，當租戶被清退，相應的個人征信也受到了嚴重影響。

政策利好，超300億資本涌入

政策紅利助推住房租賃市場快速發展。當前，我國住房租賃市場以個人出租為主，伴隨消費主體向85后、90后轉變，傳統住房租賃服務與新興需求之間的矛盾凸顯，傳統模式難以滿足新興需求。近年來，利好住房租賃市場發展的政策頻頻發布，頂層設計趨于完善。2015年以來，住建部、國務院等機構相繼出臺政策支持住房租賃市場發展，地方積極跟進，試點城市全部出臺相關方案支持當地住房租賃市場發展。除此之外，"租購同權"保障承租人享受公共服務的權益，穩定租賃關系，利好長租公寓發展。

前期收獲一波政策紅利后，市場在近兩年逐漸形成一種新的共識：租賃已經接棒成為房地產市場化20年后的下一個轉型方向。在這個共識推動下，我們可以看到，在長租公寓這條賽道上瞬間聚集了諸多玩家，他們種類繁多。例如萬科、碧桂園等傳統意義上的房地產開發商，還有自如等房地產中介商，以及更多的創業公司。

而這個被譽為“萬億市場”的賽道，自然也吸引了諸多資本的關注。據不完全統計，僅2018年上半年，長租公寓領域內發生的融資總額就已經超過150億元人民幣。

長租公寓過度金融化以搶占市場，導致暴雷連連

目前，許多長租公寓企業許諾租戶可用押一付一的方式繳納房租，但實際上卻讓租戶在毫不知情的情況下使用了網絡貸款。具體的操作模式是，與租客們簽訂知情或不知情貸款合同，金融機構租戶的貸款一次性付給鼎家，然后租戶再按月向金融機構還錢。

這樣做的直接結果是，中介可以一次性拿到租戶所貸款一年的房租，而付給房東的房租則可以月付或者季付，從兩者的時間差中匯聚大筆資金，這部分資金可以用來再度簽約新的房源，從而擴大市場份額。以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。

前我愛我家原副總裁胡景暉曾說，房價暴漲的主要因素有兩個，一是資本大幅進駐長租公寓，二是重新裝修房源。這其中的資本大幅進駐，就包含向銀行/第三方金融機構的貸款。

這類似于企業通過ABS發行債券，進行融資。即長租公寓不需要通過銀行就能拿到錢，再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司。最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。

據不完全統計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11只，總規模達106.67億元。而在這里面，又數自如公寓發行數量最多，所以長租公寓的資產證券化又被調侃為“自如模式”。近兩年住房租賃資產證券化進程加快，目前獲批發行長租公寓ABS產品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。

長租公寓如果不及時加以監管、不及時加以清理整頓的話，到年底之前會一個一個的爆倉，而且會越爆越大。

以上數據來源于前瞻產業研究院發布的《中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》。

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