互聯網+長租公寓玩家紛搶入局，分散式公寓最受青睞

2015年11月，國務院首次將“公寓”定性為生活性服務業，并提出將重點支持長短租公寓等業務發展。作為長短租公寓的細分業態，長租公寓近兩年來也獲得了越來越多的關注。，市場內玩家愈來愈多。

圖表1：互聯網+長租公寓品牌比較

資料來源：前瞻產業研究院整理

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，截至2017年，國內公寓市場中的服務式公寓市場規模尚不及10%，而分散式長租公寓占比則近8成。由于集中式長租公寓物業獲取相對分散式門檻更高，而公寓對交通及地理位置的要求又較為苛刻，因此在整體規模上，集中式長租公寓遠遜于分散式長租公寓。

圖表2：互聯網+長租公寓市場規模結構（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

互聯網+長租公寓市場格局將變，公寓產品創新拉動新投資機會

流動人口和畢業大學生是住房租賃市場的主力軍，流動人口伴隨著城市化率的提高已經出現放緩趨勢，而伴隨著房價太高，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規模大，供應規模還在起步階段，發展前景廣闊。根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

圖表3：2015-2025年我國租賃市場規模與人口（單位：億元，億人）

資料來源：前瞻產業研究院整理

2017年以來，在政策推動下，互聯網+長租公寓愈加被消費者接受。而隨著限購限貸的收緊，住房抵押貸款門檻進一步提高，加杠桿買房難了，所有這些信號都彰顯了一個問題，中國從“拿地—蓋樓—賣掉”的增量房時代，向“拿地或者租地—經營—收租或享受資產增值”的存量經營時代跨進，租房市場風口已至，格局在2018將發生巨變，機遇和風險并存。

1、大頭部、長尾部將成行業顯要特征

在中國，隨著國家隊和開發商的相繼入場，公寓行業的頭部單位會快速崛起，但即便如此，頭部單位也僅能占據行業20%的市場份額，像公寓市場比較成熟的日本、美國一樣，剩余80%左右的市場份額仍被區域屬性更強的本地中小職業房東占有，“蝌蚪型”的行業格局會逐漸顯現，大頭部、長尾部是其顯要特征。市場成熟后，結合公寓行業屬地化、非標化、重運營等特點，中小公寓（職業房東）將升級，他們會定位一個客群、經營一個品類、深耕一個區域，具有一定的區域市場占有率，將長租公寓的精細服務做好，強大的市場競爭力讓中小職業房東的地位很難被撼動。

2、長租公寓產品創新

當下的幾家租房平臺，都分為整租、合租、品牌公寓三個頻道，反映目前市場公寓產品的三種形態。在消費升級、居住文化的改變中，長租公寓的產品形態也會發生變化。首先是分散式優質整租，市中心、分散式出租房源會有新需求會出現，如工作就近的租賃房、就學租賃房、家庭二次裝修租賃房；其次，集中式的租賃社區不只是一棟樓的集中，而少則是幾棟樓組成的租賃組團，多則是租賃小區，從規劃、設計、內裝開始考慮各種租賃需求，未來的租賃社區各種配套將更加針對單身貴族。

3、真正的REITs產品或將落地

我國的類REITs產品目前有三類，分別是輕資產模式的租金收益權ABS模式，重資產抵押債權的CMBS模式和重資產的股權類REITs模式，它們的區別在于債權與股權、是否有抵押、證券化的底層資產不同。而這段時間被熱議的REITs產品，本質上依然是類REITs，為了規避現行稅法的雙重征稅，設置了的雙SPV結構。現在更多的國資國企投身租賃用房供給，部分銀行推出了租賃用房開發貸款，但真正的REITs才是更加匹配的租賃金融產品，國家會加快政策研究，試點有望在近幾年開啟。

4、誕生公寓新的垂直細分業態

在從前的公寓服務生態里面，只有流量平臺（如58、趕集等）和行業媒體房東算是專業服務商，其它領域幾乎沒有專業服務商。而在過去五年，長租公寓運營商經歷誕生和苦難的幼年，迎來了快速成長的童年，與之相伴的是各類公寓服務商的誕生。前瞻認為，公寓業態很有可能從人群分類發散，擴大到分生活方式、社交方式的公寓業態。

圖表4：我國互聯網+長租公寓市場發展趨勢

資料來源：前瞻產業研究院整理

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