2017年12月18日，筆者曾發布過一篇寧夏房產稅"烏龍"事件的文章，其中重點強調了真正的房產稅政策將作為中國房地產市場長效機制的一個重要部分在未來的房產市場中發揮調控作用，并表達了對房產稅不久即將出臺的信心。作為對房產市場長期保持關注的"熱心"人士之一，此次筆者將對中國房產市場長效機制的另一重要組成部分--房屋租賃市場進行深入解析，以饗讀者。

房價漲幅遠超工資漲幅，住房成為"老大難"問題

說到長效機制，會有不少讀者可能感到一頭霧水，為什么要搞所謂的長效機制來調控房地產，房產市場已經"瘋了"？在過去的幾個月里，我們經常或聽到或看到諸如"房價又飆升了！"、"深圳一鴿籠大小房子售價十幾萬/平米！"等爆炸性新聞，然而那也止于道聽途說罷了，沒有購房剛需的大眾并不能有更深的體會。而今天，則有些不一樣，筆者將以數據的形式給我國房產市場"診診脈"。

圖表1：2010-2017年中國住宅房地產銷售走勢（單位：萬平方米，億元，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

從上圖可以看出，2010-2016年，我國住宅銷售面積從93052萬平方米增長至137540萬平方米，年化增長率6.73%；住宅房產銷售額從4.40萬億元增長至9.91萬億元，年化增長率14.5%。

為進一步提升切身感受度，筆者在下面又放了一張讓人"咬牙切齒"的圖：從全國平均工資漲幅與全國住宅房產平均銷售價格漲幅的對比情況來看，2015-2016年，房價漲幅偏離平均工資漲幅的速率不斷提升，漲幅高低差也由不到1個百分點擴大至3.1個百分點！"沒有對比就沒有傷害"果然不僅僅是一句玩笑話。

圖表2：2011-2016年中國住宅房產銷售價格與全國平均工資變動趨勢圖（單位：%）

資料來源：前瞻產業研究院整理

于是中國房產市場上一個非常離奇的現象便順理成章的出現了："整個房產市場一片火熱，廣大住房剛需者卻叫苦不迭"。

房產調控有奇招，住房租賃市場"重拳出擊"

為了應對這一現象，房產稅立法和住房租賃市場兩個調控工具也應運而生，二者都可實現對房產市場的維穩調控，作用方式看似南轅北轍實則聯系頗深：房產稅立法將提高投資投機客購房成本，住房租賃則擴展了住房種類，給住房剛需者更多選擇，但從更深層次作用來看，房產稅立法提升了購房者支出成本從而促使住房剛需者轉戰租賃市場以節約成本。

圖表3：兩大調控政策作用方式對比

資料來源：前瞻產業研究院整理

然而，正如筆者在上篇文章中指出的那樣，房產稅立法仍是"路漫漫其修遠"，最快也將在2018年。但住房租賃市場這一調控手段卻已經在祖國大地轟轟烈烈的展開了。

其實早在2016年6月份，政府部門就已經展開了鼓勵發展住房租賃市場的政策措施，發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出以建設購租并舉的住房制度為主要方向。其中強調了"鼓勵房企轉型開展住房租賃業務"、"推進REITs試點"。然而這一政策舉措并未引起相關市場主體的極大關注，房產市場依然火熱異常。

政府租賃平臺建設火熱租賃機構化、規模化基礎已成

然而缺少"基礎設施"的住房租賃市場猶如缺乏房梁的房屋，處于起步階段的住房租賃市場想要完成"隔空走鋼絲"的壯舉并不容易，虛假房源、合同不報備、房東隨意漲租、更改租期、"二房東"現象屢禁不絕等，都成為我國住房租賃市場的痛點。

但國家并非毫無準備，于2017年7月18日又祭出大招，包括住建委在內的九大部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并提出將在12個大中城市進行住房租賃試點工作，其中針對政府租賃平臺的建設成為此次政策最重要的加持。

在國家政策的推進下，國內不少大中城市"政府租賃平臺"建設步伐逐漸加快：

圖表4：2017-2018年中國各大城市"政府租賃平臺"搭建進展

資料來源：前瞻產業研究院整理

集體建設用地試點展開，租賃市場土地來源日益多元化

平臺建設對于我國住房租賃市場猶如房梁，而租賃土地供應對于租賃市場來說則猶如地基一般重要。沒有土地源的供應，再多的租賃政策也將只是無法落地的政策，沒有意義。因此，為了解決租賃市場土地供應的問題，國家于2017年8月出臺了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，為住房租賃市場土地供應多元化提供了藍圖與指引。在政策的帶動下，包括北京、上海、廣州等在內的13個試點城市采取集體土地入市，"零溢價率"和"自持面積比例"競拍，以及劃撥等多種方式增加租賃用地面積，降低建設成本，讓租金更"親民"。

如北京在租賃市場集體建設用地方面進展神速，截至2017年10月，北京已有唐家嶺項目、溫泉351地塊項目及朝陽區泓鑫家園小區3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。另外，按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京將有1000公頃集體土地，用于建設租賃住房。

租售比增長空間依然巨大，住房租賃市場信心提振仍需努力

如上所述，我國住房租賃市場"地基"、"房梁"的建設步伐如此之快，已經成為了不少人眼中的大"蛋糕"，有相關業內人士對行業發展前景進行了測算"目前我國住房租賃市場具有租賃需求的人群規模在1.6億人左右，2018年將增加至1.8億人，在平均每人年均付出租金3-4萬元的基礎上，2018年我國住房租賃市場的規模也將在5-7.5萬億元左右！"如此巨大的市場規模也讓不少人眼紅心熱。

但現實永遠沒有前景樂觀，據統計，截止到目前，我國主要一、二線城市的租售比均值僅1.7%，遠低于美國主要城市3.66%的租售比。可見，到目前為止，我國住房租賃市場的廣大消費者依然有這樣的觀念：租房始終沒有買房好。

圖表5：中美各大城市租售比對比情況（單位：%）

注：租售比是年租金與房價的比例。高租售比意味著消費者對租賃市場的未來預期較高，低租售比則相反。

資料來源：前瞻產業研究院整理

現實雖然有太多無奈，但我們依然可以對我國住房租賃市場有所期待，畢竟隨著國家層面政策的不斷出臺，各省市地方政府也加快了住房租賃市場扶持政策的制定以及完善。相信在不久的將來，"以租代買"將成為現實。

 注：以上分析來自前瞻產業研究院。