除去睡覺的8個小時，大家會怎樣度過工作日中剩下的16個小時呢？不是在上班，就是在去上班的路上，越來越長的通勤距離和并不令人愉悅的辦公環境讓很多創新者開始探索新的可能。在2018年第2季（總第十三期）SEA-Hi！論壇中，未來辦公變革者、Distrii辦伴集團COO楊磊先生提出了"為知識工作者賦能"的辦公3.0模式。

在楊磊先生看來，辦公是與城市密不可分的一種行為，一張辦公物聯網不斷放大，最終城市就成為了最大最為復雜的一個物聯網。以下內容根據楊磊在SEA-Hi！論壇上的演講整理。

1、為什么要關注辦公？

作為一個從業十年的地產人，我做了很多城市綜合體、超高層，但越來越多的新物業推出的同時，我們反而心里會有一些惶恐不安。在一些二三線城市，很多項目在還沒有推到市場的時候，就已經成為了存量資產，如何讓這些場所容納內容和活動變得非常困難。三年前，我們（Distrii辦伴）團隊希望做一些這方面探索和實踐。

我們發現，一天24小時，除去休息的8個小時，在剩下的16個小時里絕大部分時間都是圍繞辦公進行的活動，或是在路上，或是在家里工作，占用了大家非常長的時間。但同時，大部分辦公環境卻并不令人愉悅。而城市中的存量資產恰好可以進行一些嘗試。

2、辦公革命

想做創新，首先我們研究一下歷史是什么樣。

《清明上河圖》展現了北宋年間幾乎所有行業，包括作坊、商鋪，但這個時間點沒有現代意義上的辦公、寫字樓。所以辦公這個產品不是自古就有。現在大家感同身受的辦公產品，也不見得就不可以被變革、發展。

到工業革命開始，就有集約化的訴求了，因為集約才能帶來更高的工作效率。第二次工業革命后，電力廣泛使用，生產效能大幅度提升，于是摩天大樓出現了。

所以，辦公的變革跟技術的革新是密切相關的。

我們看一些數據。現在核心CBD區域的土地成本、房價非常高，但平均辦公空間使用率只有60%-70%，反過來有30%左右的空間使用率不足。另外，除亞洲區域之外的地區，每工位平均租賃面積都大于每人的租賃面積，表明這些區域的辦公空間的工位共享率較高。不同空間使用模式與單工位面積存在一定的相互關系，越是固定式的，單工位面積越大，越是靈活、共享式的，單工位面積就越低。現在的企業組織模式正在發生一些變化，組織會越來越分散，有一種分布式的趨勢。

這個時候，就需要一些新的產品來提供給市場和企業。最早是雷格斯共享式、移動式的辦公，還有美國的WeWork，線上有釘釘，等等。這些產品分別從線上跟線下切入一些新辦公形式的嘗試。我們覺得單獨割裂線上線下，都不完整。于是我們提出一種去中心化、物聯網分布式的辦公解決方案。

對一些創業企業，co-working的方式是非常方便、靈活的，跟規模的匹配度可以非常高。同時，客戶中越來越多的成熟企業，跨國跨地區的大企業，也越來越能認識、接受甚至嘗試聯合辦公、共享辦公。他們有很多出發點，可能是成本降低的角度，也可能是需要團隊有更多創造力，需要跳出原來的架構、空間。高力國際預測，到2020年差不多有10%的企業會入駐到聯合辦公這樣的空間，2030年甚至會達到30%左右。今年年初統計下來北京目前是2%多，不到3%，上海是5%左右。因此空間非常大。

3、辦公3.0：為知識工作者賦能

我們有連鎖商業、連鎖酒店，但沒有連鎖辦公。目前聯合辦公的領域正在孕育這樣的行業或組織。因為今后更多的價值不是所有權產生的，而是由運營能力、服務能力產生的。

我們一直有個觀點，所有的辦公場所，應該重新圍繞人來組織，回歸到人應該有的感受以及自由。辦公空間，是為知識工作者賦能。今后很多勞動會被人工智能所替代，但有些是替代不了的，比如創造性的工作、創意性的工作、知識工作者，等等。所以辦公場所，要為他們提供更有創造力、專注力、協作精神的環境。

那為知識工作者賦能的空間、平臺，應該是怎樣的？我們正在做一些探索和嘗試。

首先，顏值，很重要。空間的顏值吸引你到這個空間來，然后駐留。

但是僅僅顏值，肯定不夠。未來辦公的特征是什么？我們提煉了三大關系：

一是人和物的關系。主要是物聯網，我們希望通過技術手段、技術平臺，把很多單個物體放到線上，支撐這個網。比如所有門鎖都通過手機開門，對使用者來說非常方便，對管理者也很方便，因為所有系統是對接好的，預約了會議室，提前五分鐘給權限就可以開啟，權限期到了就關閉。而這樣一種行為的背后是所有數據的留存，我們能觀測到什么時間點發生什么樣的行為，給辦公空間的使用率做參考，管理顆粒度能到每個工位，管理方可以根據具體的數據分析大抵需要排布多少體量的工位。

二是人和組織的關系。靈活的、彈性的、分布的、移動式的公司或辦公形式，還是需要有個組織，這個組織可以通過線上平臺來實現。考勤、審批、日志、協同工具，這些都保證了人和組織的關系。

三是人和人的關系。這是三大關系壓軸的，也是最重要的。現在有很多線上社交工具，而我們更聚焦在商務社交，而且是跨公司邊界、跨組織范圍的商務社交。

一般意義上的智能辦公，包括會議、環境管理、物業管理。大部分還是屬于割裂狀態，是離散式的，沒有形成高效率的整合。理想狀態下的智能辦公模型，應該是整個形成一個閉環，對空間資產、組織行為自優化提供一個完整的解決方案。但最后留存下來的，還是數據，比如可以基于員工效率、福利優先，提供就近辦公的解決方案，比如需要靈活彈性的企業組織，就可以提供靈活擴張的解決方案。這就是未來的精準智慧辦公。

我們在做這方面的嘗試，探索跨出地產或是地產跟互聯網進行一些有意思的"發酵"以后的辦公領域的產品，編織一張辦公屬性的物聯網。辦公物聯網成熟了，智能化、分布式的新辦公方式會讓人來組織公司，而不再拘泥于單一具體的實體辦公地點。這樣公司就會在一個平臺上，而不是一棟樓里。企業就可以選擇各種各樣適合自己的組織形式，企業因此可以變得更加靈活、有彈性、有生命力，效率更高，也就更有競爭力。

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