美聯儲加息對中國房價影響解讀

中國經濟放緩、人民幣貶值預期增加、美國加息預期不確定性增強，使得近期全球股市、匯市、大宗商品價格均出現較大波動。對此，IMF總裁拉加德表示，美國的經濟發展形勢比預期要好。但一些新興工業國家如巴西和印度則擔心，美國加息會給他們的經濟帶來麻煩。因此她建議美國不要急于加息。

應該說，自今年二季度以來，美國經濟復蘇勢頭強勁，GDP增速超出預期，非農就業形勢也一片大好。特別是，美國官方剛剛公布的最新就業數據顯示，美國8月失業率降至5.1%，為2008年4月以來的最低水平。那么美聯儲的加息，會給世界經濟帶來何種影響呢？

其一，美聯儲一旦宣布加息，會加重歐、日等發達經濟體復蘇的難度，并加重其債務總額。數據顯示，金融危機后，發達經濟體的整體政府債務已占GDP的107%，須用GDP的2.9%來支付債務。其中，歐元區政府債務占GDP比重已從2008年的70.3%增至95.2%，日本政府債務的GDP占比更是從2008年的191.8%增至243.4%。美聯儲升息無疑將加重發達經濟體財政負擔，導致其政府債務支付額大幅攀升，甚至拖累歐日經濟復蘇。

其二，美聯儲升息，會使美元進一步走強，以致影響到石油為代表的大宗商品價格，使那些嚴重依賴大宗能源、資源商品出口的發展中國家遭受重創，引發這類發展中國家金融市場的震蕩。經如俄羅斯、巴西、伊朗等國。

其三，美聯儲加息會使亞洲經濟不能承受之重。現在亞洲很多國家的資產市場存在著較多泡沫，而這些泡沫的成因是2009年美聯儲先后實施了4輪量化寬松政策，引發大量熱錢流向亞洲新興經濟體國家，這樣不僅催生了當地的貨幣通脹率，也使許多亞洲國家房地產存在著較大泡沫。而當美聯儲加息，美元指數走強，而這些亞洲國家的經濟增速放緩之時，這些熱錢會離開，屆時就會引發新一輪亞洲金融和經濟危機。

面對美聯儲加息日期的逐步臨近，國內經濟學家很是淡定。他們認為，一方面中國擁有3.6萬億外匯儲備作為后盾，美聯儲加息的影響應該不會太大。另一方面，中國的資本項目尚未完全開放，這會使熱錢流出中國的速度放緩，避免經濟和金融受到直接沖擊。但8月11日、12日的兩次貶值近4%的幅度，使人民幣貶值預期上升，游資加快流出中國的進程將無懸念。現在大家關心的是，美聯儲加息會對中國房地產業造成啥影響呢？

首先，美聯儲加息，會使游資離開中國形成趨勢，9月份流動性環境將處于“緊平衡”的狀態。在8月26日央行宣布降準降息后，8月31日央行通過SLO（短期流動性調節工具）投入1400億流動性，昨日（9月1日）央行又開展了1500億規模的7天期逆回購操作，中標利率為2.35%。所以從流動性上來說，對中國房地產業造成不利的影響，因為房地產泡沫需要大量流動性支撐的。

值得一提的是，近期監管層為了穩定經濟增長、避免房地產發生危機，放松了限外令，同時將二套房首付比例下調至20%。但是，由于流動性趨緊的掣肘，銀行并不一定有資金來向房地產領域提供足夠多的新增貸款。就算銀行有資金可以貸給購房者，在流動性不足的情況下，房貸利率也會相應有所上調，購房者的成本并不會小。

再者，美聯儲加息，以及人民幣貶值需求上升，會使大量游資拋售人民幣資產，而離開中國。很多學者認為，中國的資本項目沒有完全開放，資金流出不會有太大影響。但我覺得，作為自由之港的香港樓市、股市將直接受到沖擊。正是由于國際游資不斷涌入香港，使香港樓市、股市近來紛紛在歷史高位徘徊，如果一旦游資大規模轍離香港，那將會使香港的金融和經濟受到重創，間接影響到內地的經濟和金融的安全。

目前，由于內地經濟不振和到港旅游人數的減少，加上房地產交易低迷，香港8月的采購經理人指數(PMI)由之前的48.2下降到驚人的44.4，顯示出香港經濟目前形勢堪憂。如果現在美聯儲加息，那么大量游資將離開沒有外匯管制的香港，馬上香港經濟和房地產都將受到沖擊，而如果中央政府要出手拯救香港經濟，同時又要穩定內地資產泡沫不破，難度系數和維穩成本將大幅增加。

最后，由于人民幣貶值預期，以及中國經濟結構轉型的不確定性增加，國內外避險資金流出已是趨勢。華人首富李嘉誠也拋售內地房產后，選擇“脫亞入歐”，這必將使投機投資者調低了房地產繼續上漲的預期，國內房地產必將步入調整周期。而當中國房地產泡沫破裂之時，馬上會引爆一系列的地方政府債務、制造業不良貸款、影子銀行等一系列的原本蟄伏的危機。

在經濟全球化的今天，美聯儲加息已并不是簡單的美國國內的問題，它將給其他經濟體，特別是新興經濟體造成不可估量的沖擊。當美國經濟出現衰退時，美聯儲宣布QE，而以中國為首的新興經濟體也跟著貨幣寬松，結果造成了通脹和資產泡沫同時攀升，而當美聯儲宣布加息之時，這些經濟體又正處于結構調整期，那么對其形成的沖擊將會更加直接。而對于中國決策層來說，一旦美聯儲加息那會對中國金融業乃至整體經濟都將面臨嚴峻挑戰。

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