商業地產正在經歷逆勢“崛起”

國內商業用地似乎正在回暖，溢價成交的信息不斷。在調控不放松的情況下，國內商業地產以不限購的特點“接棒”，成為吸引投資者的熱點物業形態，開發商拿地熱情很高。但在繁榮背后，商業地產面臨同質性強、后續資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下易出現泡沫化傾向。

商業地產逆勢崛起

據前瞻網記者了解，6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區嘉定新城一商業地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率高達435.5%。出現溢價超過4倍的土地成交，盡管與底價不高有關，但還是讓業界頗為意外。

商業地塊受追捧，不僅在北京、上海、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆。今年1-4月杭州主城區新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。

業內人士分析認為，在住宅調控不動搖的背景下，2012年房地產市場的亮點依舊在商業地產，因此開發商對商業地產拿地的動力更大，預計今年會有更多房企涌向商業地產。

《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入商業地產，金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業均相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產。

北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，從2012年一季度房地產開發投資數據來看，住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產則達到了43.4%。這表明資金還在大量進入商業地產市場。

多重因素導致商業地產受追捧

業內人士認為，調控的持續進行、保障房建設的不斷推進等因素正在改變業內對住宅市場的預期。復星國際聯席總裁、復地集團執行董事范偉表示，在樓市政策調控頻繁、市場波動的環境下，單一專注于住宅開發業務風險過大。在此形勢下，許多住宅開發商轉向商業地產平衡風險、尋求更廣的發展空間。

另外，商業地產的快速崛起還與不少城市服務經濟快速發展，對辦公樓、商鋪、酒店等商業物業的需求也隨之快速增長有關。為鼓勵商業地產發展，一些地方政府甚至明確提出，對于總投資在5億元以上的大型商業項目，在地價上給予5至7折優惠，這無疑也調動了開發商的拿地熱情。

而租金上漲也是商業地產市場持續增長的動力之一。戴德梁行今年2月發布的全球寫字樓租務開支報告指出，去年北京中央商務區每個工作間的年度租務開支是全球升勢最快的。

局部泡沫逐漸顯露值得警惕

商業地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現。在去年8月召開的中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會就提醒，要對商業地產和二、三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。

據前瞻網記者了解，近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平方米。以西部某省會城市為例，2011年主城區人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。易居房地產研究院周建成認為，未來幾年中西部城市商業地產將面臨供應過剩風險。

數據顯示，按過去兩年的平均消化量靜態計算，我國很多二線城市商業地產的消化周期將超過15年，有的甚至達到60年。可以說，從供需關系來看，我國商業地產泡沫正逐漸顯露。

“目前很多地方的商業供應面積都嚴重過剩，未來肯定會有一大批大型商業中心經營不起來，讓開發商和買鋪的投資者虧錢。”中國房產信息集團研究總監薛建雄稱，短期內市場上商業地產項目供應量過大，而地產商的開發、運營能力參差不齊，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。特別是二線城市的新區項目，在當下住宅賣不動的情況下，商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。

值得注意的是，很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，此舉無疑是將巨大的風險轉嫁給了后者，極容易使商業地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

易居(中國)控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認為，商業地產需要完整的運營模式，開發商至少要有自己的核心經營載體，但現在很多開發商拿著商業地產根本不知道如何運營，這種情況顯然很難為繼。