房價拐點已現

很多人其實已經做好面對房價上漲的準備。

據前瞻網記者了解，進入3月以后，隨著各地樓市成交量屢創新高，價格也暗暗開始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價紛紛走高，多個項目開始醞釀漲價。中原地產人士估算，熱點區域二手房二季度以來已上漲約10%。

不少業內人士樂觀判斷，樓市政策已見底，價格底部也已接近出現。針對地產救市的可能，多位業內人士表示，當前經濟和產業環境均與2009年大不相同，房價不可能直線拉升。但貨幣松動之下資產價格的上漲，卻是可預見的趨勢。這對樓市調控提出了新的挑戰。

降息下的升溫

在剛剛過去的這個周末，北京和深圳樓市極少數樓盤，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。

6月9日，北京豪宅項目西山壹號院對外宣布認購8億，按此計算，單套價格1200萬-1300萬的該項目一天售出數十套。

6月10日在深圳，水榭花都再現千人排隊購房，項目均價21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據開發商稱，當天推出近1000套房源，全部售罄。

北京多個資深業內人士表示，近期連續受朋友之托“找關系”買房，“不需要折扣，只要排個號就行，”豪宅、剛需盤、商住都有，市場中忽然冒出來很多買房的人。這種趨勢在降息的消息出來后更為明顯。

“降息雖然實際效果不大，但對市場的心理預期影響巨大。”北京中原地產市場總監張大偉說。很多項目代理和中介把降息作為營銷的噱頭，向買房人灌輸。

價格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網簽量比5月上旬增長10.3%，比去年同期增長30.5%，均價小幅上漲2%。在廣州，上周網簽均價14132元/平方米，也創下兩年來新高。在此形勢下，有傳聞稱，北京市住建部門擬將再次限制豪宅網簽，以抑制房價結構性上漲。

分析認為，信貸環境的相對寬松，首套房享受8.5折優惠的人群擴大，影響了部分消費者的心理預期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應能跟上，6月份成交量可望維持增長態勢。

限購之縫

據悉，近期一線城市住宅均價上漲，與供應結構有關，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購買這些產品的人群，大部分屬于限購對象，他們是如何入市的呢?

有業內人士認為存在限購資格造假現象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬戶申請家庭未通過購房資格審核。分析人士指出，其中相當一部分屬于限購對象，審核未能過關。逃避限購最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費數萬元。

針對“居住證造假逃避限購”現象，北京住建委最近下發通知，要求購房資格初審后將信息發送市人力社保局核驗，未能通過核驗的不予辦理購房手續，并將追責、處罰。據住建委官方微博“安居北京”稱，限購的審核有三道關口，包括辦理房產證時還有一次審核。這對造假者來說無異于一顆隨時可能引爆的炸彈。

華潤置地北京潤西山項目營銷總監高興透露，潤西山確實有很多客戶屬于限購對象，但他們多是以雙方父母或公司名義購買，或者是賣舊買新，交易過程比剛需項目相對長一些，但尚未發現限購對象造假的行為。

不過，一些二三線城市，限購造假現象相當普遍。最典型的是由中介代辦補繳社保證明，或實有多套住宅卻謊稱只有一套。有限購城市的購房者說，只要在一張紙上簽個字就可以，主管部門根本不會審查。

分析人士將這種做法視為地方放水的表現之一。多家券商認為，由于經濟存在下滑的風險，且地方政府對房地產的依賴短期內難以改變，中央對微調控的容忍度將會提高。

調控新挑戰

當前最關鍵的一點是對房地產調控的信心。萬科總裁郁亮將調控比喻為洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。

在易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，房地產調控已發生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購只能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動作，M1將會步入上升通道，流動性趨于寬裕，資產價格上漲行情基本鎖定。只是未來半年不會像2009年那樣直線拉升，不能盲目樂觀。

張大偉也認為，降息使得最近市場成交量繼續維持了5月上漲的趨勢，預計6月可能再達到年內最高點。在成交量復蘇的影響下，價格再跌可能性明顯變小。市場底部接近出現。但粟日表示，房企目前面臨的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫存壓力偏大，根本環境并未發生逆轉，盲目漲價并不可取，建議仍以出貨回籠現金為上選。

“當前，我們的策略是趁時機出現的時候趕緊出貨，不會想著怎么漲價。”廣州一家大型開發商人士表示，目前的行情并不明朗，所以加速周轉是正道。