2011年，住宅市場因樓市調控變得寒意陣陣，但商業地產卻風生水起，北京、上海、深圳等一線城市西子樓租金均逆勢大幅上漲。

CBD寫字樓供不應求

在深圳福田中心區深南大道旁，一塊3.92萬平方米的地塊上，一座240多米高的46層大樓即將竣工，這座大樓就是深圳證券交易所運營中心。大樓竣工后，深交所將從羅湖搬遷到福田。隨著廣深港客運專線的通車，已經有香港的金融機構開始進駐深圳福田中心區。“深交所進駐后，福田中心區CBD將得到升級，這一區域的寫字樓租金將進一步上漲。” 某商業地產部主管表示。

前瞻產業研究院資料顯示，深交所大樓落成后辦公面積將達16萬平方米，但絕大部分將被深交所自用，出租面積有限。夏春毅表示，“深圳CBD在2012年的供應仍十分有限。”2011年，深圳寫字樓租金上漲24%。據測算，目前深圳福田CBD甲級寫字樓空置率為12.4%。另一位業內人士也表示，目前深圳甲級寫字樓租金為每月每平米178元，在一線城市中處于低位，深圳甲級寫字樓的租金2012年繼續上漲沒有懸念。

與北京相比，深圳寫字樓租金的上漲幅度并不算大。據測算，2011年北京甲級寫字樓租金漲幅高達41.4%，平均凈有效租金達每平米293元的歷史高位。北京甲級寫字樓空置率也創下歷史新低，截至2011年底，金融街、東二環和中關村等熱點區域更是低于5%。據預測2012年北京甲級寫字樓的租金將進一步上漲。目前北京熱點區域客戶排隊等候出租的面積并不少見。

上海的寫字樓的租金漲幅相對溫和，2011年累計上漲17.4%。與深圳、北京一樣，上海中央商務區供給依然不足。數據顯示，浦西和浦東中央商務區內辦公樓空置率分別降至5.2%和7.4%。位于靜安區2011年四季度剛剛竣工的甲級寫字樓1788國際中心，目前出租率達78%。該業內人士表示，“未來12個月內，上海核心商務區內的新增供應量將十分有限，2012年業主們仍將保有議價能力并繼續推動租金適度增長。”目前，上海甲級寫字樓的平均租金水平為每平米每月266元。

廣州的寫字樓租金水平漲幅為9.5%，為一線城市最低。不過，2011年廣州寫字樓市場凈吸納量仍創歷年新高，達55萬平方米，比2010年上升32%。在廣州中央商務區天河和珠江新城，2011年剛剛竣工的富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期出租率都超過7成。業內人士表示，“在甲級寫字樓總存量方面，廣州遠低于國內其它一線城市，從凈吸納量差距收窄上來看，足以證明廣州寫字樓升級以及擴充需求強勁，對抗外圍因素力量比預期中強。”

今年依然看漲

雖然多家商業地產研究人士都表示，2012年一線城市寫字樓租金的行情受經濟環境不確定因素影響，但總體上漲已經形成共識。業內人士預測,“受全球經濟走勢疲軟、中國經濟放緩等因素影響，未來12個月租戶的擴張需求受限，市場觀望情緒將有可能持續，租金增長空間進一步收窄。”

業內人士表示，與住宅市場低迷不振相比，寫字樓市場是2011年中國房地產市場的一大亮點。寫字樓空置率降低從側面看是經濟結構轉型的表現，而城市CBD擴容、寫字樓租金上漲將是未來幾年的發展趨勢。