圖為吳曉靈

近日，第3屆中國房地產業高峰論壇正式召開，論壇上，中國人民銀行原副行長、國家外管局原局長、中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈房產稅應該盡早提交全國人大討論，并進一步規范，她同時認為，“房產稅不應再擴大試點范圍，擴大試點意味著各地稅收的多樣性會增加，這將給普通家庭買房帶來阻力”。

吳曉靈說，2003年以來的房地產調控，使房地產市場逐漸趨于理性，暫時抑制了房價的過快上漲。但是頻繁變動的政策使住房消費這一居民的長期行為失去了穩定的預期，“完善制度、穩定預期是未來住宅市場健康發展的重要條件”。

而就在幾天前，國家稅務總局政策法規司巡視員叢明在第五屆中國企業稅務管理創新大會上透露，下一步房產稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度。房地產稅具體深化時間可能在年底或明年年初，房地產稅最終會在全國實施。

不過他強調，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產稅，如果按照評估價值則是房地產稅，評估價值里包括了地價。房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是為了調控。

在吳曉靈看來，關系到住宅市場發展的制度包括住房供給制度、土地供應制度、房地產金融制度和房地產稅收制度。對房地產稅收制度的構建，吳曉靈認為，應該建立全國房產聯網系統，保護合法財產。

她建議，首先應該簡化房地產稅收，維護正常的市場秩序。她指出，房地產行業有諸多的稅收和諸多的收費。稅收方面有土地增值稅、土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅和教育附加費、印花稅、契稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅，而“暗”的費則是無底洞，根據某房地產公司的預算，至少可以整理出30多種收費項目。“稅是作為國家調控經濟活動的非常重要的組成部分，應該對稅費進行很好的簡化，來明確各種稅費調控的目標是什么，還應該明確房地產稅的調節對象和目的，穩定市場消費預期。”

據前瞻網記者了解，2011年年初，上海市、重慶市開始征收個人住房房產稅，由此拉開了房產稅試點大幕。吳曉靈指出，要搞清楚征房產稅到底是財產稅還是消費稅，“如果說是財產稅，我們在購房的時候已經交了70年的土地使用稅了，現在又要作為一個財產持有者進行征稅，是不是應該有一個說法?有一個考量呢?”她認為，在我們國家的稅費還沒有認真理清，而且土地私有化不太可能的情況下，把基于土地之上的住宅，作為一個完全的財產來征稅，可能從法理上也不是特別的完善。

而另一方面，現在國家出臺各種調控措施，是想抑制過度消費，把房產稅定位為消費稅比較好。而消費稅意味著要保障居民的基本消費不征稅，而對超過基本消費的部分可以征稅。“這樣的話，可以滿足老百姓正常的居住消費，在這個范圍之內是不用繳費的。但是如果想更多消費，就可以多交一些稅，而國家拿這個稅可以定向反哺對居民保障房的支出，這樣就可以形成一個良性的循環。”

吳曉靈強調，她個人認為房產稅不應該再擴大試點范圍了。“針對房產這樣一個家庭重要的資產進行征稅是非常嚴肅的事情，而且稅收制度應該由全國人大制定。過去因為在改革開放初期，制度變化比較多，為了適應改革開放形勢的發展，很多稅收制定權交給國務院。而房產稅這樣一個涉及13億人生活的稅種，應該交由全國人大討論。一個稅，在政策意圖沒有明確，稅收標準沒有明確的情況下，推廣下去，全國會產生多種不同的稅種，因此，應該盡早提交全國人大討論，到底是財產稅還是消費稅，針對什么來調控，調節的目標是什么?盡管可能出臺的時間會推遲，但是稅政討論的過程，就是全民統一認識、凝聚共識的過程。在這個過程當中，大家知道有這樣一個稅要出來了，也會對自己的消費行為適當考慮，也可以起到抑制過度消費和投機的作用。”

吳曉靈的這一觀點得到原中國建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾的認同。她指出，房地產調控要達到良好效果，必須嚴格控制投機性需求進入，但是房產稅并不是唯一方案。

“一些討論認為房產稅是最好的替代政策，但我認為房產稅不是理想的替代方案。今年政府報告提出改革房地產稅收制度比較妥當。中國目前不具備征收物業稅的條件。”謝家瑾指出，中國在生產環節的稅負相當高，比如中國的土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，開征物業稅會產生重復征稅。“物業稅是財產稅，而中國對房產只有使用權。”她建議，對擴大物業稅要從長計議，替代政策要能夠抑制投機，適度控制投資，最好還要考慮到操作和征收的成本。

謝家瑾認為，走出房地產調控迷局應該把握住幾個問題，即房價上漲和下跌的根本原因是市場供求關系導致的，市場供求的改變不是短期內能做到的，長期政策應該立足于三個基本一個控制，供求關系基本平衡，供求結構基本合理，房價基本合理，始終控制投資性購房的進入，加大住房供給力度才是根本之策。