TESCO樂購

租金在零售業成本中，占據了較大份額。隨著國內商超租金上漲，不少零售企業開始自購物業。歐尚、農工商、TESCO樂購、大潤發甚至家樂福等都在積極尋求自持物業的形式發展項目。TESCO樂購甚至為此在華特意獨立成立公司開發房地產項目。

然而，夢想是美好的，現實卻是殘酷的，零售商做房地產開發并非易事。據前瞻網記者了解，TESCO樂購中國區近期剛剛經歷了“大裁員”風波，尤其是原本受到重視的房地產公司被合并，地產業務公司大量裁員，TESCO英國總部翠豐集團也對中國區轉型商業地產的策略表示失望，并要求回歸到租賃發展模式。

TESCO樂購中國區發展模式變遷僅是零售業的一個縮影，高企的投資成本、艱難的招商、過低檔次的定位等都成為導致零售商們向商業地產轉型失敗的瓶頸。

“弱”現金流難敵高投入

前瞻網記者了解到，除了麥德龍之外，大部分賣場、超市業者都采取租賃為主的模式，因為自行開發持有物業除了需要大量資金之外，也會影響擴張速度。目前，麥德龍的門店數量比之沃爾瑪、家樂福等競爭對手要少得多。

“在初入市場時，追求速度是肯定的，故而大多數業者此前都選擇輕資產型的租賃發展模式，但隨著競爭越來越激烈，選址越來越困難，很多零售業者開始發現，假如自己能持有物業，那么就不會面臨租約到期、租金漲價甚至搬場的風險，而且物業本身具有增值和保值的作用，自持物業也使得麥德龍經過多年的隱忍和堅持，盡管在數量上不如對手，但固定資產卻占絕對優勢。所以發展到現在，很多業者開始考慮或已經向商業地產轉型，可這并不容易。”

自持物業甚至買地自建對專業房地產開發商來說或許是常規作業，但對零售商們來說就有些困難了。

“資金，這是最根本的一個難題。我曾經在一家大型國有零售集團任管理層，參與過數個大型商場的開發，當時我們也主張自持物業。在上海金沙江路區域，有一塊工業用地，我們打算建設賣場加購物中心，但這牽涉到改用地性質問題。”吳偉華(化名)說。

而更改用地性質需要繁瑣的手續和審核流程，復雜且耗時長，經費消耗更是巨大。

說起當時的過程，吳偉華至今記憶猶新。“我們一次次跑相關部門，審核文件，再做文件，再送審核，這里面牽扯的精力和細節實在太多，最終我們集團耗費了約4億元完成土地性質的更改，從工業用地改成商業用地。這還是幸運的，因為沒有牽涉到居民遷居問題，否則補償還要厲害。之后，建設商場又耗費了起碼5億元，前前后后差不多耗資10億元。如今這個商場的經營業績也只能算一般。”

這還不是最困難的，起碼上海的這個項目之后建設完成并投入運營了。吳偉華還看到過其集團在江蘇投建的一個商場項目半路“卡殼”，當地原本也要建設一個賣場加購物中心型的商業地產項目，土地等各方面已經看好并進入了相關程序，結果由于種種原因使項目無法進行，而當時該集團已經為此投入了5000萬元，卻落得進退兩難。

“另外，還有一個項目原本也是定在上海，但因為涉及到收購的這個物業有眾多小產權業主，這是令人頭痛且難以解決的，最終也被擱置。這些進退兩難的項目使公司白白耗資不菲，這對零售商來說是致命的，因為零售商的流動資金并不多。”吳偉華坦言。

普華永道指出，中國零售企業的資金來源在相當程度上依賴負債，特別是短期負債，其中，包括各類供應商的應付貨款、消費卡預收款等運營負債。目前中國零售企業的資產負債率均超過60%，中國零售企業的流動負債中，應付賬款占45%，預收賬款占17%，短期銀行借款及融資債券占比為19%，其他占19%。

“因為銀行借貸占比極少，以前零售商都依靠供應商賬款和預收費開新店，現在監管規定縮短供應商賬期，預付卡費用也不可用于開店，那么零售商就減少了大量流動資金，這種情況下要自持物業是缺乏現金流底氣的，更何況物業開發中還會遭遇種種難題，導致資金浪費，這更給零售商轉型商業地產增加難度。”專家分析。

定位與招商難題

即便是拿下了物業，對于零售商們來說，定位與招商依舊是個難題。與一般的高端商場不同，既然是零售商們自行開發的物業，將自家品牌的賣場超市放入是“必須的”。

“這就給好不容易拿下的商場項目設置了第一個難題——定位。賣場品牌無論是本土還是外資，基本都是定位在大眾化、平價消費層次，而且各個賣場為了爭奪客源，還會大打價格戰，這使得光顧賣場的常客基本以對價格非常敏感的中老年客人為主，即便有年輕人出現，也是相對注重比價的族群，所以賣場超市的客人消費類和層次都不會太高。過低的消費層次群體會阻礙高端品牌的入駐。可能外界不知道，但我們做開發的最清楚了，一些知名、一線甚至奢侈品牌最關心的就是所入駐的商場定位是否與其匹配。假如商場內招入的是進口、高端超市，則這些一線品牌會考慮入駐，但假如是平價賣場，則這類一線品牌根本就不會考慮入駐。”長期在一家外資賣場公司負責開發業務的管理層何可軍(化名)如是說。

前瞻網記者觀察后發現，高端品牌與超市定位之間似乎確有微妙聯系，比如充斥著各個高端奢侈品牌的大上海時代廣場低層招的是高端超市——城市超市，定位日系高端百貨的梅龍鎮以往招商的是百佳高端超市，而地處黃金地段的港匯廣場地下入駐的是高端超市OLE，專賣日系貴貨的久光百貨底層也是高端進口超市。相對而言，涉及平價賣場的項目內，較少出現奢侈品牌，多以大眾化、年輕時尚品牌為主。

“平價賣場定位已經拉低了自持物業商場的檔次，一線品牌都不會進入，此外，由于零售商地產開發團隊各方面能力并不如專業房地產開發商來得強，加之資金緊張，所以通常獲得的項目地段都比較偏遠，偏遠地區也很難獲得好品牌的青睞，這就進一步給招商帶來困難，也更加拉低消費檔次和客單價，讓整體商場項目的銷售額和利潤都無法很高，結果造成投入大卻回報甚微。”何可軍坦言。

所以除了麥德龍這類少數一直秉持自購物業的業者，對大部分零售商來說，目前的中國市場狀況和格局，尤其是融資環境都不利于賣場超市經營者去大量自持物業，術業有專攻，零售商主要經營管理賣場，而房地產開發商主攻拿地建設，互相要做大做全最終可能只會做小做弱，比如萬達的商業地產很成功，但其百貨業績并不佳。因此專家建議，零售商與其砸錢投建商業地產，還不如專注于經營管理，資金壓力不但降低，虧損風險也會相應減少。