近年來，店鋪的租金成本不斷上漲，令商超發展面臨極大的生存壓力。連日來，據前瞻網記者了解，為了消化高租金，一些超市重心轉向做“二房東”，加大轉租“店中店”面積，并通過大量的后臺收費方式攤銷成本以求獲利。廣州連城投資有限公司總裁鄧國堅表示，一些商超正在扭曲商業本質盈利模式，爭做“二房東”賺穩定收入。

成本升盈利降

超市擴張舉步維艱

新店培育期加長、老店增長乏力、外部競爭加劇……今年上半年連鎖超市業績進入“地雷陣”。繼卜蜂蓮花超市發布2012年上半年業績出現虧損警告后，日前永輝超市也宣布，財務費用較去年大幅增加，今年上半年歸屬于母公司的凈利潤下降近30%。永輝超市董秘張經儀表示，店鋪同比銷售減慢、人工上漲等因素，加上新進區域門店尚處培育期，影響了上半年收益。據悉，永輝超市奉行的是“跑馬圈地”策略，去年12月連續開店18家，突擊完成全年開店49家的目標;今年的目標是新開50家，上半年僅開18家，下半年還有32家指標，這將是一筆不小的開支。

這一窘境在深圳人人樂超市也有體現。人人樂公布的業績預告修正公告顯示，預計今年上半年虧損約5500萬~6500萬元，同比下滑135.86%~142.38%。公司解釋稱，新團隊和二季度啟用的新建廣州配送中心，尚處于磨合期。另外，“2011年新開的24家門店，今年上半年產生了大額虧損，2012年上半年新開的5家，也均處于市場培育期。”

另外，全球第二大零售商家樂福也宣布，由于意大利和西班牙市場受緊縮沖擊，第二季度公司同比銷售額下降了1.3%。專家表示，“這兩年來，商業地產市場過熱，新簽門店租金上升幅度較大，且零售行業整體人工成本上漲較快，在外部消費環境低迷、市場競爭加劇條件下，新店虧損可能大幅超過之前預期，培育期也在加長。”

前瞻網記者了解到，目前超市、便利店等商超業態的經營成本中，30%~50%為租金成本，且到期續租的漲幅驚人，相比2008年、2009年的低谷期，平均漲幅達到30%~40%。一位業內人士算了一筆賬：一家1萬平方米米積的標準賣場，一年的租金從500萬到近1000萬元不等，賣場日水電費1萬多元，日人工(按兩班倒300人計算)費用約1.5萬元，租金約2萬元，每日的總成本中，租金占比約44%。而賣場的毛利率一般只有10%，因此日營業額起碼要45萬元才能保本，而目前很多賣場日營業額只有30多萬元，甚至低至20多萬元。

扭曲盈利模式

賣場加碼布置“店中店”

日前，業內人士指出，商業地產在未來5年內仍將處于高速發展期，租金將持續上漲，高租金帶來的問題將持續困擾零售企業。另一方面，廣州市商業經濟學會副會長彭強指出，以往零售商可以通過收受供應商各種通道費用來緩解成本壓力;但今年以來，五部委聯合清理整頓大型零售企業向供應商違規收費，一些超市巨頭也不得不展開自查。于是在商業本質模式無法滿足盈利時，超市、賣場開始以扭曲方式獲利——重心轉向做“二房東”。

“超市‘二房東’模式一直就有，只不過今年各超市盈利壓力加大，重心往這方面傾斜。”廣東省流通業商業執行會長黃文杰表示，這種模式被稱為“店中店”，即超市賣場作為主力店進駐，承租面積大可從業主方拿到較低租金，一部分面積自營，另一部分租給其他小業戶，據前瞻網記者了解，在家樂福、華潤萬家、百佳、樂購等賣場邊界線之外，都有不少這樣食品、美甲、服飾等小商鋪。黃文杰表示，自營區帶旺人氣、外圍區可穩賺利潤，按目前超市賣場每月每平方米租金約30元至50元不等，轉租給小商鋪的價格輕松可以翻一倍，所以很多超市樂意輕輕松松做二房東，有些甚至將自營面積與轉租面積分割為1：1。

“這本來就是一個扭曲的盈利模式。” 廣州連城投資有限公司總裁鄧國堅表示，超市本來就不需要這么大面積，卻承租多一半去轉租開發“店中店”。而業主方看到超市方有利可圖，勢必漲租分一杯羹，這將導致租金上漲的惡性循環。鄧國堅指出，這是一個博弈過程，強勢超市要求給足一定面積，并要求按一定比例開“店中店”;而強勢開發商，則會要求租金按比例收成、主力店面積嚴格控制，“這就看誰在求誰。”鄧國堅表示，超市完全不做二房東似乎不現實，但要掌握一個度。

不過，鄧國堅表示，大賣場應尋求多元化緩解盈利壓力，比如大力開發超市自有品牌;另外，一些有資金實力的零售商開始涉足商業地產，比如TESCO樂購推出的購物中心品牌“樂都匯”，歐尚、麥德龍則自建了購物中心，在試水商業綜合體。同時，大型購物中心也越來越難選到好的地段，自建商超也只會給公司帶來更大的壓力。