旅游地產(chǎn)是個(gè)偽命題?

旅游地產(chǎn)或?yàn)榉科笤跇鞘袊?yán)厲調(diào)控下，為繼續(xù)生存而尋找的一塊“跳板”。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院了解，2012年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資15835億元，其中，住宅投資10818億元，同比增長(zhǎng)13.9%，增速回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)控對(duì)住宅的抑制作用明顯。

“從政策調(diào)控到土地政策及趨勢(shì)到長(zhǎng)期利潤(rùn)上看，目前住宅地產(chǎn)調(diào)控從緊，商業(yè)地產(chǎn)仍是‘商住倒掛’，旅游地產(chǎn)或是調(diào)控背景下房地產(chǎn)商的另一條可選之路。”亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師柳存遠(yuǎn)分析，如今樓市基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)，由于地產(chǎn)和旅游資源的稀缺性，二三級(jí)城市旅游地產(chǎn)熱或?qū)⑷绾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展一般，引發(fā)二三級(jí)城市新一輪跑馬圈地，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于傳統(tǒng)開發(fā)商來說，布局旅游業(yè)，很大部分是“曲線”做地產(chǎn)，即賣配套的住宅和商鋪。“旅游地產(chǎn)最大的問題就是拿旅游之名行地產(chǎn)之實(shí)，以突破限制嚴(yán)格的調(diào)控政策。目前來看，炒作旅游地產(chǎn)概念的目的，主要還是推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”謝逸楓表示。

從商業(yè)模式和盈利模式而言，即使是國(guó)內(nèi)現(xiàn)在發(fā)展最好的旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城，仍然未能實(shí)現(xiàn)真正以旅游方面的收入來支撐的盈利模式。華僑城年報(bào)顯示，盡管主題公園和文化表演也能帶來門票和演出收入，但華僑城真正的盈利仍來自于項(xiàng)目配套住宅的銷售收入。

雅居樂的清水灣項(xiàng)目，號(hào)稱旅游地產(chǎn)，其實(shí)主要由住宅提供溢價(jià)紅利，隨著調(diào)控發(fā)威，海南成交急劇下滑，項(xiàng)目便陷入尷尬境地。美林在5月7日的研報(bào)中指出，一季度是海南樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但清水灣整體銷售額同比下降32%。

因此，標(biāo)普對(duì)于雅居樂將清水灣模式復(fù)制到云南并不看好。其分析師稱，開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣囊庀騾f(xié)議一般都很長(zhǎng)，如果雅居樂想盡快投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出，對(duì)資金的要求會(huì)很高，而這也將增加風(fēng)險(xiǎn)。這也是其他絕大部分旅游地產(chǎn)開發(fā)商面臨的問題。同時(shí)，旅游地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。

地方政府政績(jī)驅(qū)動(dòng)

在旅游地產(chǎn)狂潮背后，一直有一只“看不見的手”：是地方政府的積極主動(dòng)，推動(dòng)了旅游地產(chǎn)開發(fā)熱潮。

早在2010年8月17日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就在“旅游導(dǎo)向型土地發(fā)展國(guó)際高峰論壇”上表示，在全國(guó)各省市制訂的“十二五”規(guī)劃中，已有27個(gè)省區(qū)市把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。

“我們經(jīng)常接到各個(gè)地方的邀請(qǐng)去進(jìn)行開發(fā)，他們希望能復(fù)制深圳的模式，”華僑城內(nèi)部人士表示，華僑城因其最早開始做文化與旅游地產(chǎn)的開發(fā)，受到各地青睞，但公司對(duì)選擇在何處拓展非常慎重。

業(yè)內(nèi)人士分析，旅游地產(chǎn)熱的背后，與地方政府的利益驅(qū)動(dòng)不無關(guān)系。地方政府通過引入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)政收入和GDP的提升，還有助解決就業(yè)問題，旅游項(xiàng)目逐步成熟后，還會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的稅收收入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，可謂一箭多雕。

去年以來，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，土地流拍頻現(xiàn)。但國(guó)土部最新數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)土地出讓金收入仍達(dá)3.15萬億，創(chuàng)下新高。有不愿透露姓名的開發(fā)商說，很多地方以招商引資進(jìn)行旅游開發(fā)名義掛牌出讓土地，尤其是三四線城市。在開發(fā)商幾乎都會(huì)先行開發(fā)別墅等高端住宅產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，勢(shì)必對(duì)投資區(qū)域的資源環(huán)境帶來影響。博森公司在西雙版納白象湖的“填湖事件”就是一例。有消息稱，國(guó)家土地督察成都局已就上述情況展開調(diào)查。

西雙版納州招商局副局長(zhǎng)張志勇撰文稱，西雙版納旅游地產(chǎn)發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，存在破壞性開發(fā)利用、浪費(fèi)稀缺資源等問題。同時(shí)，受國(guó)家土地等政策因素的影響和制約，一些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的落地較為困難。

云南省政府表示，今后，政府將出臺(tái)新規(guī)，嘗試以更多方式結(jié)合，減少旅游項(xiàng)目的征地規(guī)模。