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張平：國內知名財經評論家，每日經濟智庫專家、BWCHINESE中文網專欄作家、MSN專欄作家。現為上海富大集團公司首席經濟師、上海新滬商集團戰略投資顧問

之前居民房貸利率處于歷史最低水平，現在已經開始探底回升。這對于普通購房者來說，你在買房之前一定要謹重考慮，你未來收入的增長能否應對房貸利率上升壓力。如果沒有十足把握，就千萬不要勉強，不要一時沖動購房，而悔恨終生。

近日，北上廣深等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，上海某股份制銀行還將首套房貸利率上浮到1.2倍。同時，也有二、三線城市不斷跟進。另據了解，二套房方面，工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。

房貸利率上浮趨勢已定。據融360監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

與此同時，受到房貸利率上調，以及各城市樓市調控政策的影響，二手房市場成交也開始降溫。鏈家研究院數據顯示，5月二手房成交10801套，環比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，處于2015年以來的最低點;二手房成交均價環比下跌2.3%，是市場在保持17個月上漲勢頭之后，連續兩個月下跌。

房貸利率上升，二手房市場成交萎縮，使購房者信心受到打擊。安居客近日發布的5月國民安居指數顯示，受政策抑制，多個重點城市成交量環比大幅下降，房價上漲增速呈放緩趨勢。經紀人信心指數持續下滑的同時，購房者信心指數也出現了自去年12月份以來的首次下跌。

對此，業內人士指出，一線城市首套房按遏上調10%，意味著購房者的融資成本上升，這顯然與鼓勵剛性需求購房的房貸政策不符。也有專家表示，雖然央行的基準利率沒有上調，但是短期貨幣市場利率上漲，如此快的傳導至長期的房貸市場，真是出人意料。對此，筆者認為，各銀行已不再顧及剛需，毅然上調購房者的整體融資成本，其背后有更多因素考量。

第一，信貸額度用完，銀行開始變相拒貸。目前已有部分銀行干脆放棄了房貸按揭業務，主要是在上半年發放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。在這些銀行看來，將房貸利率的上浮是變相拒貸的措施，而對于購房者來說，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

此外，6月末央行要進行MPA(宏觀審慎評估體系)考核，這關系到各家銀行未來會獲得多少信貸額度。業內估計央行將更側重于考核對房地產信貸政策的落實方面，個人住房貸款可能成為重要考察項目，在此壓力下，商業銀行現在也只能收緊房地產信貸投放。

第二，目前房貸利率不斷上調，主要是銀行加快吸儲的步伐，理財產品利率上漲。以及銀行同業間拆借成本也在飆升，這說明當下資金面總體吃緊。在銀行融資成本上升的背景下，如果商業銀行再不調整房貸利率，就很容易出現虧損，房貸已成為銀行眼中的“雞肋”。目前，全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，未來肯定還會有新增銀行暫停房貸業務。

第三，防控金融風險。當前國內熱點城市的房地產存在“泡沫”各界已達成共識。我國目前新增房地產信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下。同時，6月份又恰逢美聯儲加息的時間，一旦美聯儲宣布加息，那么國內外資金又要開始流出中國，給國內房地產泡沫帶來影響。為了防控系統性金融風險，央行和各監管當局已出臺多部文件規范商業銀行的房地產信貸。

綜合來看，當前央行實施了穩健、中性的貨幣政策，就是不緊也不松。不緊就是貨幣政策支持經濟的正常、合理的增長，要保持流動性基本穩定;不松就是如果貨幣政策太松的話，不僅會使房地產泡沫更加惡化，還會使一些僵尸企業、過剩的產能很難去掉。而為對于房地產來說，居民房貸利率步入上調周期，究竟意味著啥呢?

首先，居民房貸利率紛紛上調，意味著房貸利率上漲勢頭已經顯現。受到貨幣政策持續寬松的影響，之前居民房貸利率處于歷史最低水平，現在已經開始探底回升。這對于普通購房者來說，你在買房之前一定要謹重考慮，你未來收入的增長能否應對房貸利率上升壓力。如果沒有十足把握，就千萬不要勉強，不要一時沖動購房，而悔恨終生。

再者，在房價一直飆升的這十多年中，每次嚴厲的樓市調控，都是無疾而終。很多人覺得這次樓市調控也會是類擬結局。不過，我告訴你，從中央要加強金融監管、彌補監管短板、持續穩妥地去杠桿來看，在控風險和保房價之間選擇，中央政府還是選擇了前者，因為房價被抄得過高，杠桿拉得過長，系統性的風險就越高，誰也不愿意看到國內發生金融危機。

最后，各銀行對居民房貸的態度已經發生重大轉變。由之前的優質信貸轉變為“雞肋”。原因很簡單，一方面房地產杠桿越拉越長，現在熱點城市房價動輒上千萬，這對于銀行來說房貸風險比過去飆升許多。

另一方面，銀行自身的融資成本也在上升，如果房貸利率還不上調，馬上會出現虧損，銀行不賺錢的生意肯定不愿意去做。正因如此，這次商業銀行將首套、二套房貸利率悉數上調。過去的八折、九折優惠房貸利率，已很少窺到。