工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，一般分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)。

與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著這兩年工業(yè)投資的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示，2009-2017年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋開發(fā)投資額整體呈逐年遞增的趨勢。除2015年外，其余年份均實現(xiàn)同比增長。2017年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到12250億元，同比增長6.47%。

圖表1：2010-2017年以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋開發(fā)投資規(guī)模增長（單位：億元，%）

（注：國家統(tǒng)計局并沒有對工業(yè)地產(chǎn)進行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此以“其他房屋”數(shù)據(jù)分析，下同）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

盡管資金涌入，但以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋的新開工面積卻呈現(xiàn)呈波動變化。2016年我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋的新開工面積為22285.61萬平方米，較上年增長19.16%。

圖表2：2010-2017年以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋新開工面積增長（單位：萬平方米，%）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

不過，以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋銷售面積、銷售額依舊呈增長的趨勢，反映出市場需求只增不減。2016年全年其他房屋銷售面積為5170.43萬平方米，同比增長32.06%；銷售額為2498.26億元，同比增長31.71%。

圖表3：2010-2017年以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋銷售面積增長（單位：萬平方米，%）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

圖表4：2010-2017年以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋銷售額增長（單位：億元，%）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

但與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等相比，工業(yè)地產(chǎn)的價格增長幅度卻相對有限，甚至出現(xiàn)一定程度的下滑。2016年，商品房中的其他房屋的銷售價格為4832元/平方米，同比下滑0.27%。

圖表5：2010-2017年以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房屋銷售價格走勢（單位：元/平方米，%）

資料來源：國家統(tǒng)計局 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

整體而言，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為吸引企業(yè)投資落戶主要手段，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢分析

首先，隨經(jīng)濟不斷發(fā)展，原有生產(chǎn)廠房產(chǎn)生了升級的需求，工業(yè)地產(chǎn)可以向更高附加值的生產(chǎn)功能，這一部分市場的開發(fā)已為較多的投資者所了解。

其次，無論從政府政策導向出發(fā)，還是市場的規(guī)律都揭示出未來整個市場中工業(yè)土地的開發(fā)利用將更為集約化，粗放式的發(fā)展逐漸難以為繼。而在具體推進工業(yè)進程以及工業(yè)土地運用過程中，將更多受到市場要素的配置指引，逐步脫離過去以優(yōu)惠政策強力介入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，持續(xù)以低效的補貼來刺激經(jīng)濟發(fā)展的模式。

第三，更多的企業(yè)嘗試多元化經(jīng)營。除開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)外，工業(yè)地產(chǎn)公司逐漸向酒店管理、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)和物業(yè)管理發(fā)展，多元化的經(jīng)營減小了經(jīng)營風險，取得了新的業(yè)務增長點。

第四，更多大型終端企業(yè)將參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。工業(yè)用地實施招拍掛之后，更多的終端企業(yè)參與土地摘牌、競價，并進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這些終端企業(yè)具有專業(yè)和資金優(yōu)勢，并希望加速獲取土地，但不了解開發(fā)過程，因此聯(lián)合開發(fā)商建造工業(yè)園區(qū)的可能性較大。

最后，加快向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟形勢下工業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象。以產(chǎn)業(yè)為主導，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成運營模式，貼合地方政府的需求，有利于幫助當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

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