曾經被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的成都龍潭水鄉在開業運營4年后，成為了成華區龍潭總部經濟城的“空城”，最初招商的50多戶商家幾近全部關門，這個項目作為成都龍潭總部經濟城最大的配套項目，如今已成為成都人茶余飯后的“笑話”。

一、紅極一時的龍潭水鄉

龍潭水鄉位于成都市成華區龍潭總部經濟城核心區域，占地面積220畝，建筑面積16.1萬平方米，由上海裕都集團投資20億元，經過4年打造和建設后完成。定位為成都的“清明上河圖”，規?？氨惹f周古鎮，是龍潭總部經濟城最大的配套項目。

龍潭水鄉建設風格融江南水鄉和川西民居為一體，既有南派建筑的精致，又有川西建筑的恢弘。引都江堰水入鄉，水鄉由三個島組成、三島之間由不同建筑風格的21座拱橋相連，水面上風格各異的游覽船航行在其間，形成成都平原獨具風格的旅游景觀。按照開發商及項目最初的規劃，龍潭水鄉是集精品酒店、商務會所、購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游為一體的復合業態商業街區。按當時項目設計負責人的說法是“東西合璧，南北相融”。

龍潭水鄉于2013年4月24日正式對外開放，在開業前試營業期間(4月12-14日)三天時間吸引了超過13萬游客參觀游覽。

二、慘淡結局并非偶然

1、交通不便，缺乏文化影響，游客量斷崖式下滑

開業時的火爆情景并沒有持續多久，據游客的普遍反映，龍潭水鄉交通不便，缺乏文化內涵，空有一身“好皮囊”，實則為“一個吃飯打牌泡吧的集合地”。

有媒體報道，早在2014年龍潭水鄉的游客量開始出現明顯的下滑。由于游客量下滑，使得很多商家開始抱怨開發商租金昂貴，也并未兌現當時為保證游客量而進行相關文化活動的承諾。

2、工業用地變身“旅游地產”，開發商隱瞞土地違法涉嫌詐騙

龍潭水鄉位于成都市成華區龍潭總部經濟城，是成都市總部經濟試驗區，也是成都市中心城區規模最大的總部聚集區。龍潭總部經濟城工商注冊企業已達1300多家，中國二重、中節能集團、中船重工、中鐵建工、中原石油等“國字頭”企業先后在此落戶。該宗地于2011年2月取得國土使用權證，發證機關為成都市國土資源局，地類用地為工業用地。2012年4月該宗地取得建設用地規劃許可證，用地項目名稱為非生產性工業科研用房及配套設施、公廁，用地性質為一類工業用地。

而裕都公司所取得的這塊工業用地，拔地而起的卻是與工業毫不沾邊，集旅游、餐飲、娛樂、休閑為一體的龍潭水鄉項目。龍潭水鄉自建成以來，一直倍受業界質疑。裕都公司曾對外解釋稱“龍潭水鄉只是龍潭裕都總部城的配套設施建設”。國土資源部關于《工業項目建設用地控制指標》明確規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%，且嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等。

3、開發商與商家對簿公堂，隱瞞土地違法事實公開化

游客遠不如預期，加上高企的租金及運營成本，使得入駐商家無力再續約，最終，龍潭水鄉開發商裕都公司把部分商家推上了被告席，訴商家不履行租賃合同，要求對租金價格、違約責任等問題告上法庭。

2015年6月，如夢初醒的部分龍潭水鄉租戶聯名上書，稱裕都公司隱瞞土地違法事實，欺騙商家簽訂商鋪租賃合同，造成所有租戶血本無歸，要求有關部門立即查處裕都公司擅自改變土地使用性質的嚴重違法行為，維護龍潭水鄉全體商家的合法權益，賠償由此造成的巨額經濟損失。但是，一次又一次的維權行動都以“無人過問”而失敗告終。

4、開發商糾紛不斷，多起官司纏身

一石激起千層浪，由于開發商與入駐商家的糾紛一直沒有得到妥善解決，為了減少運營虧損，被卷入糾紛的商戶開始閉門停業，游客量更是進一步下滑，景區的運營開始陷入惡性循環。

收不回來的租金，漸行漸遠的游客，這樣的死循環把上游供應鏈企業也卷入其中。2015年至今，作為開發商的成都龍潭裕都實業有限公司被卷入的法律糾紛多達38起，案由包含買賣合同糾紛7起、合同糾紛6起、民事執行6起、勞動爭議5起、房屋買賣合同糾紛5起、建筑工程施工合同糾紛4起、裝飾裝修合同糾紛2起、人事爭議1起、廣告合同糾紛1起。涉及企業包括銀行、建筑公司、裝飾公司、廣告公司等眾多企業。

5、停留在紙上的“清明上河圖”

清冷的街道門可羅雀，偶爾只見些許游客來此拍照游玩，景區游船區的水面上，一大片荷葉在寒風中早已枯黃，飄浮在水面的烏篷船散落空置于東部水域，船只早已破爛不堪。斑駁銹蝕的欄桿、閑置破敗的烏篷船、關門閉戶的店面、清冷的街道、干涸混濁的水域……仿佛無處不在地訴說這里的蕭瑟與慘淡。

對外號稱投資20億打造的龍潭水鄉，早已從短暫的輝煌破落到人們只能從紙上看到的“清明上河圖”。相關龍潭水鄉的未來發展似乎有所動作，一位商戶透露，成華區政府或將接手這個項目，另有傳言透露，云南的房地產開發商將接管這個項目。

三、項目失敗原因剖析

1、策劃環節

(1)龍潭水鄉位于龍潭工業總部基地核心區，有類似剛需的市場支撐，可惜現在該區域還有待發展。項目主打的是成都及周邊城市的周邊游市場，可是現在除了建筑之外，文化上的混亂、業態上的空白，顯然低估了成都人的消費需求。

(2)龍潭水鄉號稱清明上河園(北方的、宋代的)，看不到任何與之相關的內容，和《紅樓夢》一樣是個赤裸裸的噱頭，龍潭水鄉真正的文化靈魂不明確。倘若學習《宋城千古情》，需要強大的市場支撐(外地游客，旅行社)，且與本土發生關聯(文化演出上的會客廳功能)，而且需要投入巨大精力、財力打造演藝項目，難度也非常大，顯然龍潭水鄉走的也不是這個路子。

(3)龍潭水鄉與成都、西蜀、乃至西南關聯系并不強，沒有多少實質內容。

(4)如果這是一個飛來的、外來文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是說，在深圳世界之窗已然進入博物館的現在，江南水鄉從物理距離、文化距離、心理距離等角度，有沒有一點點構成“魅惑”的可能?

2、實操環節

(1)操作思路還停留在多年前的旅游景區操作的思路上，沒有旅游地產和商業地產的一點思維;操作團隊不懂旅游地產或商業地產，沒有搞清楚旅游地產或商業地產的核心，不能給老板正確的決策提供支持;

(2)定位不清，不準、或者說根本沒有定位，卻只把目光放在建筑規劃上，這是最無知的操盤人，卻不知，沒有商業、沒有靈魂的建筑永遠就只是一堆鋼筋混泥土;動線混亂，業態規劃混亂、招商能力差、運營更無從談起。不論是做商業地產還是旅游地產，一個項目的方向錯了，注定永遠都是個悲劇;

(3)不論是做商業地產還是旅游地產，最最核心的不是區域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮點、留住人的核心、讓人走了還能不斷再來的關鍵;玩概念的忽悠的時代已過去，尊重市場規律，尊重專業。

(4)商業地產、旅游地產快一步會死，慢一步也會死，快半步就會恰到好處，但這半步的把握需要基礎、功底、需要豐富的商業地產、旅游地產從業經驗;項目沒有核心驅動力的主題和特色，東施效顰注定失敗。

四、小結

前瞻產業研究院觀點：現在的旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素(自然、人文、建筑)在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢;單一靠景觀或建筑的時代已成往事，以游客體驗消費為核心不斷提升游客的參與性的休閑旅游將是未來旅游地產發展趨勢，細化、創新各種服務功能，滿足各類休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。