“地鐵一響，黃金萬兩”，通常指的是地鐵給整座城市帶來的經(jīng)濟和社會效益。如果仔細來看，通常是指地鐵站內及站口附近的商鋪。適用此句話的最典型代表是香港地鐵，總長近43.2公里的香港地鐵，其商鋪所帶來的經(jīng)濟收入超過百億港元，被譽為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”；同時高達近300萬人次的日客運量造就了時代廣場、置地廣場等一批購物天堂。即使是國內一線城市北京、上海等地鐵運營，雖然盈利沒有香港可觀，但對于周邊及地下商業(yè)街顯示了強大的帶動力量。

作為與北京、上海、廣州等一線城市比肩的消費大城市，杭州地鐵開通已經(jīng)滿一年，但通過浙江在線記者的實地探訪發(fā)現(xiàn)，杭州地鐵沿線地下商業(yè)街并未有想象中的火爆。例如鳳起路站位于杭城最熱鬧的街中心，是地鐵1號線的重要站點，與地鐵2號線鳳起路站采用通道換乘。此處熱鬧華麗，與延安、武林商圈一脈相承，未來還可與在建的嘉里中心無縫對接。擁有地鐵、成熟商圈、游客三重客流，是杭州商業(yè)中心所在，被寄予厚望。而記者的實地探訪結果是鳳起路地下商業(yè)街上各個店鋪大多生意冷清，整間店面里除了正在碼貨的店員就空無一人。不少店家紛紛掛出“最后清倉”、“全場2折”之類的噱頭來招徠人氣，個別餐飲店還推出了免費試吃活動。

鳳起路地下商業(yè)街慘淡經(jīng)營背后原因無外乎是其一，趕路匆忙是絕大多數(shù)行人不考慮在地下商業(yè)街進行購物的一大因素；其二，商業(yè)街并非行人出入地鐵站必經(jīng)之路，能讓行人真正完整地走完這條地下商業(yè)街的，只有C5竹竿巷出口。而從這個出口進出地鐵站的客群，多為帶著孩子前往兒保看病的父母。由此可見在鳳起路的地鐵物業(yè)擁有強大的人流，而非客流。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認為，城市化進程拉動地鐵建設的發(fā)展，改變人們出行交通方便的同時，也帶動城市生活、商務、商業(yè)、娛樂設施向地鐵站點集中，帶動原有商業(yè)圈不斷升級，并形成新的城市中心，地下商業(yè)迎來了前所未有的大發(fā)展。但是從我國地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，地鐵站點商業(yè)開發(fā)率不高，沿線商業(yè)主要集中在城市原有商業(yè)區(qū)內，地鐵延伸所帶來的商業(yè)價值沒有得到充分的挖掘。由于我國地鐵商業(yè)缺乏專業(yè)的規(guī)劃，地上、地下商業(yè)之間難以形成有效的聯(lián)動，市場盈利水平較低。此外，我國地鐵商業(yè)物業(yè)大量人流轉變成客流的水平較低。我國的地鐵商業(yè)與日本、香港等地鐵商業(yè)有著質的區(qū)別，地鐵商業(yè)基本充斥著低檔、雜貨及小餐飲，與香港、日本地鐵商業(yè)中的生鮮食品館及特色小商鋪相差甚遠。

《2013-2017年中國地下空間行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，現(xiàn)階段我國地鐵商業(yè)“經(jīng)營慘淡”的原因主要有以下幾個方面：一是我國地鐵商業(yè)氣氛尚未形成，地鐵擁有強大的人流量，而非客流量。我國消費者購物習慣正轉向就近選擇，外出購物目的性強，不會在路途中解決。地鐵商業(yè)氛圍要濃，需要人口非常密集，除了路過乘車的客流之外，地鐵周邊本身要有很多局面。以中國香港‘沙田’站為例，周邊區(qū)域就有上百萬的人口。二是我國小而具有特色的商業(yè)不及香港、日本，我國商家喜歡大而全。三十地鐵商業(yè)多為分割式小鋪，經(jīng)營者多為實力弱小的小微企業(yè)或個體戶，無法在服務、品質、環(huán)境等方面提升檔次，給消費者留下的印象不好，也就難以培養(yǎng)消費者的忠誠度，難有固定的客戶。

我國地鐵站點的地下商業(yè)街物業(yè)若要實現(xiàn)香港那樣的高盈利水平，仍有較長的路要走。地下商業(yè)街的盈利水平的提高，可以從商業(yè)物業(yè)運作、市場定位入手，先培育地鐵商業(yè)氛圍，使得更多的人流變成客流。

例如香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權，更有利于商場經(jīng)營。發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，并適當讓利，首先考慮的是如何在短時期內吸引商家進駐，把商場的人氣帶旺。其次，市場定位明確也是香港地鐵商業(yè)的關鍵所在。香港地鐵物業(yè)通常分為零售、飲食和娛樂三大塊，進行均衡和合理的布局。通過精挑細選租戶，對于不合適或者不合時代的商家不進行續(xù)約，重新尋找潮流的商家入駐，從而實現(xiàn)開發(fā)商、租客和顧客的三贏局面。