習李政府執政以來，連續兩年的政府工作報告，對房地產市場的表述都有新意。2014年的報告，近8年來首次沒提房價。而今年的變化更大，不僅時隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”，還去掉了幾乎每年都有的“抑制投機投資性需求”。

翻閱自2005年以來的歷次政府工作報告涉及房地產部分，上次政府工作報告中不提抑制投機投資，并且鼓勵住房消費，則要追溯到2009年。當年的樓市最終在政策的剌激之下迎來了大反彈，因此有媒體總結：今年的樓市政策是“夢回2009年”。

事實上，當前國內房地產形勢的確堪憂，去年全國住房銷售面積出現房改16年以來的第二次年度下跌，前一次是2008年。雖然去年11月底央行降息，力助40個重點城市12月成交量創出歷史新高，但市場熱度僅維持了1個月。進入2015年后，新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于過去兩年的同期水平。

而這次，政府工作報告中的措辭與2009年確有幾分類似之處，再加上央行春節過后宣布今年的首次降息，市場對寬松貨幣預期有所加深。這都讓很多人覺得現在似乎又回到了2009年，中國房地產泡沫不會破，作為拉動中國經濟增長引擎之一的——房地產的春節即將到來。不過，筆者認為，當前的樓市已物是人非，與2009年炯然不同，投資者切忌將回光返照，當成現在是抄底樓市的大好時機。

首先，2008年底的金融危機，屬于外部因素，當時國內樓市泡沫并不大(既使在上海，房價也只有1.2-1.5萬/每方米)，再加上中央政府的“四萬億”投資、降息、減稅等一系列政策的共同剌激之下，市場最終得以反彈，而且這種反彈一直持續到了2013年。

而現在房地產的衰退來源于內部，因為自1998年房改以來，房價一連漲了16年，自身有調整的需要。再加上本屆政府立主于改革，通過改革紅利的釋放來拉動經濟可持續增長，所以不可能再像2009年再樣推行極度寬松的貨幣政策和財政政策。

其三，2009年各級政府力推房地產市場火爆，意在維系經濟高速運行。而現在各級政府均降低了GDP增長預期，即使出臺的一系列利好房地產政策，其意圖也是要想去庫存，讓房地產泡沫軟著陸。從全國宏觀層面來看，占據全國新房銷售面積30%的前40個重點城市銷量已接近飽合，就算目前的存量住宅完全“去庫存”也好幾年。

更要命的是，多數二三線城市的新房人口增速落后于房地產成交額，房改房增值帶來的隱形紅利也在逐步消失。多數二三線城市的新房人均擁有量，已接近甚至超過一線城市水平，如果未來沒有人口持續增長，住房需求將缺乏有效支撐。而作為一線城市來說，動輒數百萬的房價，一旦投機投資者退出，自住型消費群體又無法接替，房價泡沫更有崩潰的可能。估計一線城市房價開始比較抗跌，但最終難逃回歸理性價位的宿命。

最后，2009年時除了股市，就是房地產投資，民眾投資的渠道相對現在少了很多。而現在互聯網金融、信托、銀行理財產品、海外置業讓很多人有了更多的投資選擇。人們大可不必動用巨額資金來謀取較高回報。隨著投資渠道多樣化、利率市場化，投資者完全可以用不多的資本投資，來獲得相對不錯的收益率。而鑒于房地產泡沫風險巨大，更多的資金分流到其他的理財市場，則是未來大的趨勢。所以國內房價再不可能再有大漲的空間。

所以今年雖然政府工作報告為了確保整體經濟的確定，將鼓勵住房消費寫了出來，而且各級地方政府也都給房地產調控松了綁，但是并不意味著2015年房價就會攀升。我們在政府工作報告的涉及房地產部分中可以看出中央的三大意圖。

其一，對于庫存較高的城市，地方政府可以通過購買存量房轉為保障房，給低收入群體住房進行托底。主要措施包括今年提出的“實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。而去年提出的新型城鎮化政策中的重要組成部分——城市棚戶區改造，今年將繼續增加110萬套至580萬套，這是通過拆遷來增加住房需求，減輕商品住宅需求下降的影響，同時也惠及了民生。

其二，中央政府在調低GDP增速，預期房地產投資下降大勢所趨的情況下，增加鐵路、水利等基礎設施投資，這兩項今年的投資目標高達1.6萬億人民幣，比去年幾乎翻倍。因為調整經濟結構，無法一蹴而就，房地產投資增速放緩，制造業投資不振，那只能通過基建投資來拉動經濟增長，不過同樣是基建投資，中央也要力爭通過PPP的形式引進民間資本投資，以便更好達到“簡政放權”的效果。

其三，確保房地產“軟著陸”。 在“穩中求進”的轉換階段，仍需確保整體經濟的穩定，“穩定住房消費”的重要性無疑就凸現出來了。在本次工作報告中提出的六大消費引擎中，住房消費是唯一的實體商品，也是總量最大的消費。住房消費同時又能帶動投資和上下游眾多產業。所以確保房地產投資對于穩定經濟增長，促進深化各項改革至關重要。

2015年政府工作報告中，之所以提出“鼓勵住房消費”就是因為國內經濟要穩增長，離不開房地產業，只有房地產業的穩定，國內經濟結構轉型才能有效進行。但這并不意味著，像2009年那樣的房價大漲的情況會再次發生。雖然政府工作報告中頗有讓人“夢回09”的味道，但是現在的樓市與2009年相比，早已物是人非。中國房地產的大調整期已經來臨。