行業主要上市公司：萬科A(000002);保利地產(600048);新城控股(601155);招商蛇口(001979);綠地控股(600606);華僑城A(000069);龍湖集團(00960.HK)

本文核心數據：房地產政策演變;國家層面房地產政策匯總;31省市房地產政策匯總;31省市房地產行業發展目標

1、政策歷程圖

房地產的發展深遠的影響著社會的其他各行各業，強勁的帶動力、高關聯度的特點使得其在國民經濟發展中占有了非常重要的地位。根據我國國民經濟“八五”計劃至“十四五”規劃，國家對房地產行業的支持政策從“加快建設”、“活躍房地產二級市場”到“保持平穩運行”、“房住不炒”的變化。

“八五”計劃至“十一五”規劃時期，國家層面大力提倡發展、活躍房地產行業與市場，極大的促進了我國房地產行業的發展，同時也拉動了其他行業的快速發展;“十二五”規劃至“十四五”規劃時期，國家提出加強市場監管、規范房地產市場秩序、加大保障性住房供給以及“房住不炒”的理念，促進房地產行業轉型升級。

2、國家層面政策匯總及解讀

——國家層面房地產行業政策匯總

近年來，國務院、國家發改委、住建局等多部門都陸續印發了調控、支持房地產行業的發展政策，內容涉及土地政策、貨幣政策、稅收政策、房地產行業監管重點、調控方向等內容。

——房地產稅收調控政策解讀

我國房地產市場稅收分為對供給方征收的稅收(包含在土地征用批租環節、房地產開發商和施工企業建設環節以及銷售環節對銷售方征收的稅收)和對需求方(主要指保有環節)征收的稅收。房地產市場稅收政策通過作用于供給方和需求方引起市場均衡價格和數量的變化來實現其政策目標。

征收房地產稅主要有三方面的正面效果：一是促進房地產市場總供給的增加，緩解住房供求矛盾;二是推動租房市場發展;三是幫助地方政府實現財政收支平衡。2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次大會通過“國務院決定在部分地區開展房地產稅改革試點工作”，對上海和重慶兩個城市進行房地產稅改革，其中上海市對部分住房征收房產稅試點暫行規定，對上海居民家庭購買第二套以上住房和非上海居民家庭新購住房征收房產稅，稅率因房價而暫定為0.6%和0.4%;重慶房地產稅試點方案是根據個人住房數量或面積的差異，制定并征收不同稅率的房地產稅累計征稅方式。目前，上海和重慶仍在加快房地產稅立法，2022年并無新增房地產稅改革試點城市。

——房地產土地調控政策解讀

地方政府通過出讓土地使得收入迅速增加，滿足了地方政府擴大投資支出的需求，也加快了基礎設施建設的速度，對經濟發展發揮了有力的推動作用。通常，在嚴格的土地政策下，土地供給總量的減少和土地供給規則的改變，使得土地的獲取成本提高，房地產的開發成本增加，引起房價的上升，導致了房地產市場的非理性發展。2022年國務院發布的《關于印發要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》指出要進一步提高配置效率，以推進土地集約高效利用和建立健全城鄉統一的建設用地市場為重點，探索賦予試點地區更大土地配置自主權。

——國家層面房地產行業發展目標解讀

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。主要有以下八點舉措。

3、各省市層面的政策匯總及解讀

——31省市房地產行業政策匯總

目前，全國31個省、自治區和直轄市均發布了“十四五”時期有關房地產行業的發展規劃，主要內容圍繞“房住不炒”的定位以及完善房地產市場監管、進一步改善房地產市場調控進行。

——31省市房地產行業發展目標解讀

目前，全國31個省、自治區和直轄市均對“十四五”期間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對“十四五”期間房地產行業規劃了具體目標，例如江西省在《江西省“十四五”住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資12500億元;部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

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