營收增長51.8%，凈利增幅縮水

8月20日，萬科發布2018年半年度財報。數據顯示，萬科2018年上半年實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；歸屬上市公司股東凈利潤達91.2億元，同比增長24.9%，漲幅同比下降11.6個百分點。

從上述數據可知，萬科的凈利潤增速顯著低于營收。根據萬科的其他財務數據，凈利潤增幅縮水主要源于兩個方面：一是財務費用大幅增長至23.32億元，幅度達到驚人的225%，管理費用、消費費用也有一定上漲；二是資產減值損失了5.6個億，同比增長了735%。

與其他房企相比，萬科凈利潤增速也處于靠后位置。截至目前，已公布中報或業績快報的房企中，陽光城凈利潤最為明顯，預計增幅達到189.5%-235.2%；中南建設、恒大、新城控股、正榮四家房企凈利潤增速預計也在100%以上。

萬科24.9%的凈利潤增速，僅排在第十位，不及同是千億營收規模的碧桂園，稍強于泰禾集團、龍光集團。

業務收入占比95%

分業務看，上半年萬科全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入比例為95%。具體數據顯示，2018年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%。

盡管萬科的銷售金額和銷售面積持續增長，但與同屬第一梯隊的碧桂園、恒大相比，萬科明顯不及兩者。2018年上半年，碧桂園銷售額同比增長42.8%，恒大銷售額同比增長24.6%，三巨頭的增長速度已經拉開。

不過，從2012年，萬科提出房地產行業進入白銀時代，轉型做城市配套服務商，對于房地產的未來并不看好，銷售增長放緩或在其意料之中。雖說如此，但萬科的其他業務規模暫時有限，還難以支撐起這家巨型企業。

首先在長租公寓方面，截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

商業開發與運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業開發與運營平臺，截至6月底，印力共管理126個項目，總建筑面積915萬平方米，已開業自持項目79個，包括53個購物中心。

物流倉儲服務方面，截至6月底，萬科物流倉儲服務業務已進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計已獲得項目84個，總建筑面積626萬平方米，其中已建成運營項目41個，穩定運營項目平均出租率為95%。

在教育和養老方面，萬科教育業務在全國已開辦超過20個全日制學校、100多個社區營地和十多個戶外營地。萬科養老業務目前已布局15個城市。

凈負債率連續三年上升

2018年上半年，萬科凈負債率32.7%，雖然持續保持在行業較低水平，但從歷史數據來看，其凈負債率僅三年同比持續上升，接近2014年的36.4%。

隨著外部融資難度加大，即便是萬科也存在一定壓力。另外，不僅是凈負債率連續三年上升，今年預收款也大幅縮水。

預收款項通俗的來講就還沒有收房的房款，所以預收款項的多少決定了房企未來業績的多少。2018年上半年，萬科預收款項僅為23.77億元，與年初相比減少99.34%。對于斷崖式的下滑，萬科解釋是會計政策變化，即"在建合同已結算的價款大于在建合同累計已發生的成本和已確認的毛利(或虧損)，其差額在預收款項中列示"。

按照這個變化，萬科實際預收款項為4930.89億元，少算了4907.12億元。不過，從增幅來看，萬科的預收款項也處于落后位置，保利地產、中南建設、榮盛發展等預收款增長均高于萬科。

以上數據及分析均來自于前瞻產業研究院《2018-2023年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》。

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