不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布2018年長租公寓市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，在眾多布局長租市場(chǎng)的房企中，萬科與龍湖引領(lǐng)市場(chǎng)擴(kuò)張；租房多以中高檔產(chǎn)品吸引年輕白領(lǐng)及商務(wù)人士。隨著房企漸漸向二三線城市布局長租市場(chǎng)，以資產(chǎn)證券化來引流資金愈加流行。

萬科與龍湖引領(lǐng)市場(chǎng)，品牌房企多以自營方式開展長租公寓業(yè)務(wù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018上半年銷售額前20的房企中已有16家企業(yè)開展了長租業(yè)務(wù)，其中以萬科泊寓、龍湖冠寓以及旭輝領(lǐng)域?yàn)樾袠I(yè)領(lǐng)軍者，截至目前三家企業(yè)共運(yùn)營近7萬間長租公寓，已成為長租公寓領(lǐng)域舉足輕重的主力軍。

進(jìn)入2018年，房企也主動(dòng)發(fā)布長租業(yè)務(wù)的未來發(fā)展目標(biāo)，以打造規(guī)模搶占市場(chǎng)為核心。其中碧桂園喊出未來三年將發(fā)展100萬套長租公寓，招商蛇口也提出在未來通過收并購加速擴(kuò)容規(guī)模至100萬間。以規(guī)模搶占市場(chǎng)成為房企長租公寓發(fā)展的目標(biāo)。

品牌房企主要以自營開展長租公寓業(yè)務(wù)，部分以合作、戰(zhàn)投以及收購等方式參與進(jìn)來。如萬科、龍湖等均采取自營模式進(jìn)行業(yè)務(wù)開展;融創(chuàng)和新城則選擇了戰(zhàn)略投資的方式布局該領(lǐng)域，綠城與陽光城以合作的方式快速擴(kuò)張，兩種方式都是以現(xiàn)有長租公寓品牌為依托，進(jìn)行拓展;金地則通過自創(chuàng)草莓社區(qū)長租公寓品牌涉足長租公寓，同時(shí)收購了長租公寓品牌“WARM+”，以兩種形式積極布局。

中高端產(chǎn)品定位全齡段青年群體，長租業(yè)務(wù)跟隨集團(tuán)擇優(yōu)地而棲，資產(chǎn)證券化引流資金熱

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，房企將客群細(xì)分為畢業(yè)生、白領(lǐng)、商務(wù)精英等，以中高端產(chǎn)品打動(dòng)客戶，覆蓋全齡段客群。如旭輝在領(lǐng)寓創(chuàng)立時(shí)就根據(jù)租房場(chǎng)景細(xì)分，開發(fā)了博樂詩、柚米、菁社三條產(chǎn)品線，覆蓋了精英、白領(lǐng)、青年學(xué)生等在內(nèi)的租房全齡段客群。其中，博樂詩服務(wù)公寓定位中高端企業(yè)經(jīng)營和商務(wù)出行人士，中高端柚米國際社區(qū)定位白領(lǐng)，菁社青年公寓定位初入社會(huì)的年輕人。同時(shí)，旭輝通過社交場(chǎng)所和共享服務(wù)平臺(tái)，打造社區(qū)交互社群，以社群為年輕人提供更好的交流和成長空間平臺(tái)。

從房企開展長租公寓的城市來看，一二線為主要城市，結(jié)合集團(tuán)布局區(qū)域進(jìn)行開拓。以萬科為例，其進(jìn)駐城市以一二線城市為主，在長租業(yè)務(wù)已經(jīng)開始經(jīng)營的24個(gè)城市中僅有3個(gè)在三四線；且萬科泊寓布局的城市均在萬科進(jìn)駐范圍內(nèi)，同時(shí)東莞與佛山屬于萬科起家的珠三角區(qū)域。

以資產(chǎn)證券化為長租公寓解除資金顧慮，房企加速租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展。自營租賃業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)模式，資金需求量較大，資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)提供了新的途徑。如碧桂園2018年2月成功發(fā)行100億規(guī)模的租賃住房REITs，為其未來三年100萬套長租公寓的發(fā)展計(jì)劃打開新的想象空間。

國家政策持續(xù)鼓勵(lì)，租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)下半場(chǎng)的重要方向之一，在此背景下，品牌房企打造品牌、搶占規(guī)模，以輕重結(jié)合的形式全面進(jìn)軍長租領(lǐng)域;而且，由于一二線核心城市的房屋價(jià)格高企，隨著租賃市場(chǎng)的規(guī)范化，未來中國租房市場(chǎng)的需求空間巨大，擁有低成本優(yōu)質(zhì)房源、以及融資能力突出的品牌房企將成為市場(chǎng)的主力軍之一。

以上數(shù)據(jù)及分析來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。

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