建設需分六步前奏，產業園區進入“新常態”時代

產業園區的建設從規劃到投入建設之中，需經過明確園區一項產業、研究政策、研究市場、定位等六個部分。其中，定位園區核心產業、找準支撐力量和充分利用運營資源至關重要。

圖表1：產業園區規劃要點

資料來源：前瞻產業研究院整理

從1979年深圳設立第一個產業園—蛇口工業區開始，我國產業園區的發展大致可以分為如下三個階段。

圖表2：我國產業園區發展階段

資料來源：前瞻產業研究院整理

“十三五”時期，我國經濟整體處于“新常態”，面臨三期疊加效應。一是增長速度換擋期，這是由經濟發展的客觀規律所決定的；二是結構調整陣痛期，這是加快經濟發展方式轉變的主動選擇；三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年來積累的深層次矛盾的必經階段。在這樣的形勢下，產業園區的發展凸顯出了政策趨緊、企業投資意愿下降、招商困難等問題。這要求產業園區必然做出相應的轉變。

同時，進入后金融危機時代以來，經濟發展的宏觀環境也發生了深刻的變化。一是區域發展理念的變化，傳統的要素驅動型增長方式難以為繼，可持續發展將成為區域發展理念的主流。二是技術發展趨勢的變化，以大數據、物聯網、信息技術、新能源、新材料、生態環境和空間海洋開發技術為代表的一大批技術取得突破。三是人們生活理念的變化。在滿足溫飽問題的基礎上，人們開始注重身心健康，追求高質量的生活和精神享受。在以上趨勢下，新能源產業、環保產業、新材料產業、新一代信息技術產業、生物醫藥產業、大健康產業、旅游產業將成為推動經濟發展新的主導產業。

盈利模式有待進一步探索，核心競爭力保障可持續發展

傳統園區盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經逐漸走進瓶頸，大量園區運營處于盈虧平衡或略有虧損的狀態，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補貼和轉移支付。而為了招商引資和吸引產業入駐，各地園區在土地、稅收方面又采取很多減免的優惠政策，這致使園區自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區主要的盈利模式類型有以下四種；而產業園區的盈利點大致也可概括為土地出讓資金收益、有償出讓無形資源收益、稅收收益、經營所得利潤等四類。

圖表3：產業園區盈利模式類型

資料來源：前瞻產業研究院整理

圖表4：產業園區盈利點分布情況

資料來源：前瞻產業研究院整理

前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國工業園區建設與運營市場前瞻及轉型升級分析報告》指出，“十三五”期間，如何面對“新常態”，適應“新產業”，在“產品”、“模式”等方面突破創新，實現產業園區的轉型升級，將是行業面臨的核心命題。

1、搶抓機遇，深挖項目價值，探索盈利模式。鑒于產業園區產品單價低、開發強度低、招商難度大、利潤空間小、建設進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發思路，探索盈利模式是項目的重中之重，掌握合理的開發次第和開發節奏是項目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。

2、控制投資節奏，確保項目形象和效益雙輪驅動。地方政府常把項目建設形象與土地指標、證件辦理、配套費減免等優惠政策進行倒置捆綁，產業開發商在投資節奏把控及項目建設形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。

3、以市場為導向，準確定位，精細規劃，精準對接。深入市場調研，從宏觀政策、區位特征、產業基礎、競爭環境、客戶需求入手，做好項目準確定位。同時，結合階段性招商成果、推廣經驗和市場反饋，精細化園區整體規劃和單體設計，做好園區產品戶型結構、物業功能分區、分類組團關聯與市場需求的精準對接。

4、內外結合，平衡開發，整體推進，重點突破。按照產業園區物業建設的基本規律，園區需要做好諸多地塊同步開發的建設，做好主力開發，兼顧平衡開發，由此，外在基礎設施的有效利用和內在配套設施的有序建設顯得尤為重要，廠房等企業所需的主要物業產品難以實現重點建設。

5、同類項目云集，打造核心競爭力是可持續發展的保障。在產業園開發建設中，多數周邊實力園區云集，且多數均經過了一定的市場培育期;如何使項目后發先至，笑傲市場，有賴于項目核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發展潛力以及面對壓力等多方面的綜合分析，推斷項目的可持續性。

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