隨著“新國五條”的出臺以及“限購”與“限貸”樓市調(diào)控大潮的到來，商業(yè)地產(chǎn)因不受上述政策影響而備受投資者和開發(fā)商的青睞，商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹。

一、商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)急劇膨脹，人均商業(yè)面積“相對過剩”

寫字樓方面：從庫存量看，截止到2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3400萬平方米。在未來3年內(nèi)，未來供應(yīng)量將有望超過5800萬平方米。從空置率看，截止到2013年上半年，中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均空置率為11%。

零售商鋪方面：從庫存量看，截止到2013年上半年，20大城市零售物業(yè)總存量超過5600萬平方米，從空置率看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾城市購物中心空置率高達(dá)15-20%。

商業(yè)綜合體方面：城市綜合體因其能夠帶動投資、刺激消費、地標(biāo)形象等屬性，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞，“造城運動”正在全國展開。目前，在建中的綜合體規(guī)模是建成的4倍，規(guī)劃中綜合體的規(guī)模又是在建的4倍。2013年—2015年，城市綜合體新增數(shù)量以50%—100%速度遞增。

人均商業(yè)面積是判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否存在泡沫的一個重要指標(biāo)。在西方發(fā)達(dá)國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。而目前我國一批二線城市的人均商業(yè)面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達(dá)到2-3平方米。

二、商業(yè)地產(chǎn)“高空置率”現(xiàn)象解讀

1.住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，供應(yīng)量超出需求

隨著國家對住宅房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷加碼及新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量不斷增加。但商業(yè)地產(chǎn)的另一面，則是消費增長乏力。2013年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的環(huán)境下，連鎖零售企業(yè)以商業(yè)物業(yè)的需求縮減，消費力不足。

2.不合乎用家需求的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場

一方面，開發(fā)商或投資者多求大求全，講究規(guī)模效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大，以及向城市近郊擴(kuò)散以及二三線城市快速擴(kuò)散的特點。另一方面，諸多項目在設(shè)計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在設(shè)計時未能做出針對性預(yù)留，導(dǎo)致后期招商難以成功而造成空置現(xiàn)象。

3. 分割產(chǎn)權(quán)銷售造成經(jīng)營失敗

諸多開發(fā)商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會造成業(yè)主眾多且過于分散，使得項目整體難以實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營規(guī)劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的競爭優(yōu)勢，最終往往會致經(jīng)營失敗，因此形成空置。

4. 電商增長擠壓實體零售業(yè)空間

網(wǎng)絡(luò)零售的快速發(fā)展，給實體零售業(yè)帶來了極大的沖擊。網(wǎng)購業(yè)務(wù)已成為傳統(tǒng)百貨新的利潤增長點，但目前絕大多數(shù)的百貨電商化的探索都是虧損的，租賃式的商業(yè)地產(chǎn)模式也使得百貨業(yè)很難嫁接電商，這也讓百貨業(yè)的電商化之路變得搖擺。

5.政府控制不當(dāng)及商鋪投資者的不理性行為亦是間接原

就政府層面而言，目前多地政府缺乏對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)功能區(qū)域分布規(guī)劃，也未對城市商業(yè)總量進(jìn)行限定，從而導(dǎo)致總量過大及錯位的商業(yè)功能定位而造成的空置現(xiàn)象。就投資者而言，目前商鋪投資者大部分還是不夠理性，并且地產(chǎn)商以強(qiáng)大的資金實力為背景，掌握了更多的話語權(quán)，便投資者沒有更多可了解商鋪投資真象的信息，便投資行為變得更為肓目，由此造成了商鋪分散銷售，大量商鋪的產(chǎn)權(quán)分散的現(xiàn)象，對統(tǒng)一控制經(jīng)營形成了障礙，使得經(jīng)營難以成功，因而形成空置。

三、商業(yè)地產(chǎn)“高空置率”的理性思考

新華·卓爾指數(shù)研究員雷華認(rèn)為：綜觀我國商業(yè)地產(chǎn)市場，購物中心空置率居高不下、經(jīng)營風(fēng)險增加既有由于新交付物業(yè)未投入使用而形成的“新增型空置”，也有曾有過運營歷史，因故而停業(yè)而造成的“經(jīng)營性空置”。另外，政府控制不當(dāng)及商鋪投資者的不理性行為亦是造成空置率的間接原因。因此，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展，應(yīng)從以下幾方面著手：

就開發(fā)商或投資者而言，在開發(fā)招商環(huán)節(jié)，應(yīng)對項目的可行性及可發(fā)展規(guī)模進(jìn)行理性分析。以對項目進(jìn)行合理定位及具體業(yè)態(tài)布局，并按照需求可消化的面積，結(jié)合未來需求規(guī)模的可增長空間來確定項目發(fā)展規(guī)模。在銷售及經(jīng)營環(huán)節(jié)，目前我國多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)還屬于散售時代，項目散售有利于快速回攏資金，但是也應(yīng)看到散售對形成整體優(yōu)勢造成的不利影響。商業(yè)地產(chǎn)到底持有好還是散售好，目前沒有統(tǒng)一的答案，這就需要投資者針對不同商業(yè)模式選擇合適的銷售方式。

就政府部門而言，要務(wù)實制止散售造成的空置現(xiàn)象，相關(guān)政府部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)規(guī)章，限制商鋪的分散銷售行為。上海市政府已在2004年年初公布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》來限制商場式產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。